قولنامه چیست؟ همه چیز در مورد قولنامه ملک
در زمان خرید ملک ممکن است طرفین معامله شرایط مناسبی برای بستن قرارداد قانونی یا همان بیع نامه را نداشته باشند. در این زمان به پیشنهاد مشاورین املاک، قراردادی تحت عنوان قولنامه ملک بین خریدار و فروشنده بسته میشود.
فرض کنید که خانه خود را به فروش گذاشته‌اید و هنوز عوارض شهرداری و … را پرداخت نکرده‌اید. یا مشتری از خانه شما خوشش می‌آید و مدت زمان کوتاهی نیاز دارد تا مبلغ خرید خانه را به شما پرداخت کند. در این زمان‌ها طی شرط و شروط لحاظ شده در قولنامه طرفین باید طی مدت زمان مقرر مدارک و وجه مورد نیاز را آماده کنند تا انتقال رسمی سند صورت بگیرد.
با بستن قولنامه هم خریدار خانه مد نظر خودش را خریده و هم فروشنده به پول مورد نیاز خودش رسیده، آن هم بدون اینکه سندی تنظیم شده باشد. تا اینجا کمی با مفهوم قولنامه آشنا شدیم. اما نکات حقوقی که باید در مورد تنظیم قولنامه یا شرایط فسخ این معامله بدانید را در ادامه بیشتر توضیح می‌دهیم. با این مقاله حقوقی از مجله گیلیم همراه باشید.
قولنامه از دو کلمه قول و نامه می‌آید. همان طور که از اسمش پیداست، قولنامه یک سری قول و قرارهای اولیه است که بین خریدار و فروشنده بسته میشود. قرارهایی مثل اینکه فروشنده نباید در این زمان ملک را به فرد دیگری بفروشد یا خریدار باید مبلغ توافق شده را در تاریخ مقرر شده پرداخت کند.
بستن قولنامه به معنای خرید خانه نخواهد بود؛ چرا که اگر طرفین قرارداد به قول‌های خود پایبند نباشند، امکان فسخ قولنامه نیز وجود دارد. در قولنامه بندهایی مبنا بر وجهه التزام هم وجود دارد.
اشتباهات رایج!
بسیاری از مشاوران املاک و سایت‌ها به اشتباه از کلمه خسارت یا جریمه به جای وجهه التزام استفاده می‌کنند. ما در جایگاهی قرار نداریم که بتوانیم خسارت یا جریمه‌ای برای افراد در نظر بگیریم. از این رو استفاده از کلمه خسارت یا جریمه بار حقوقی ندارد. پس از این به بعد به جای به کار بردن واژه‌های اشتباه از کلمه وجهه التزام استفاده کنیم.
در زمان بستن قرارداد تمام جزئیات پرداخت وجه و اطلاعات سند یادداشت میشود. جدای از آن نکات حقوقی و بندهای مختلفی در قرارداد نوشته میشود که در زمان معامله طرفین باید با دقت آن را مطالعه کنند.
قولنامه تنها برگه‌ای حاوی قول و قرارهایی بین خریدار و فروشنده است. از این رو برخلاف دیگر اسناد از اعتبار قانونی برخوردار نیست.
چه جزئیاتی در قولنامه ملک نوشته میشود؟
- مواردی مثل مشخصات فروشنده، خریدار و اطلاعات کامل ملکی که قرار است معامله شود، در ابتدای قولنامه نوشته میشود.
- شرایط و تاریخ مقرر شده برای پرداخت وجه ملک توسط خریدار (عمدتاً خریدار طی چند قسط وجه کامل خرید خانه را پرداخت می‌کند).
- تاریخ آغاز و پایان معامله که طرفین باید تا تاریخ معلوم شده با مدارک و اطلاعات مورد نیاز به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا انتقال سند انجام گیرد.
- ذکر شرایطی که خریدار یا فروشنده با توجه به آن حق فسخ معامله را داشته باشند.
- مشخص کردن هزینه‌ای مبنا بر ضمانت اجرایی یا خسارت برای تضمین پایبندی دو طرف قرارداد به معامله (به این هزینه وجهه التزام نیز می‌گویند).
بهتر است بدانید!
قولنامه یا مبایعه نامه بین عموم مردم به عنوان سند موقت شناخته میشود. اما سند چه دائمی باشد و چه موقت، وجاهت قانونی دارد. در صورتی که قولنامه و مبایعه نامه وجاهت دارند اما از نظر قانونی جزو اسناد قرار نمی‌گیرند.
نکاتی که باید در زمان بستن قولنامه ملک رعایت کنید!
- انتخاب بنگاه یا مشاور املاک معتبر که دارای مجوز کسب اتحادیه املاک است؛ چرا که قولنامه بین خریدار و فروشنده ملک در این مکان بسته خواهد شد.
- جدای از مشاور املاک، امضای طرفین قرارداد و شهود آن‌ها باید پای قولنامه زده شود. در غیر این صورت قولنامه اعتباری نخواهد داشت.
- طرفین قرارداد باید مطابق بندهای قولنامه تعهدات خود را در زمان مشخص شده اجرا کنند.
- اگر ملکی که قصد خرید آن را دارید دارای چند ورثه مختلف است، باید تمام افراد در زمان معامله حضور داشته باشند؛ البته در صورتی که افراد در دفترخانه اسناد رسمی وکالت معامله را به وکیل خود داده باشند، مشکلی در انجام معامله نخواهد بود.
- نحوه پرداخت وجه خرید خانه به طور کامل در قولنامه ذکر شود. اگر خریدار قرار است وجه را به صورت چک ارائه دهد، مشخصات کامل چک باید در قولنامه ذکر شده باشد.
- نحوه واگذاری اسناد و مدارک از سوی فروشنده باید در قولنامه نوشته شود.
- مدارک ارائه شده و چک‌های ارائه شده توسط طرفین باید نزد بنگاه به امانت نگه داشته شود.
- قولنامه باید در سه نسخه یکسان نوشته شود تا مشاور املاک، فروشنده و خریدار دارای یک نسخه از آن باشند.
- قبل از عقد قرارداد حتماً اطلاعات سند ملک با اطلاعات ثبت شده در قولنامه مطابقت داده شود.
- در تمام صفحات قولنامه باید تاریخ و امضای طرفین قرارداد وجود داشته باشد.
تفاوت قولنامه با دیگر اسناد رسمی
قولنامه قراردادی است که در زمان معامله بین طرفین معامله بسته میشود. اما قولنامه به عنوان سند قطعی و قانونی برای خرید و فروش محسوب نمی‌شود و نسبت به دیگر اسناد دارای اعتبار کمتری است.
بسیاری تصور می‌کنند که قولنامه همان مبایعه نامه‌ای است که از لحاظ قانونی اعتبار زیادی دارد. اما قولنامه قول و قرارهایی است که زمانی که طرفین آمادگی انجام معامله را ندارند، آن را امضا می‌کنند و نزد مراجع قانونی اعتباری ندارد. اما مبایعه نامه همان قرارداد اصلی است که با توجه به آن ملک با شرایط مشخصی به مالکیت خریدار در می‌آید.
در مطالب آینده مجله گیلیم بیشتر در مورد بیع نامه و تفاوت آن با قولنامه صحبت می‌کنیم.
PDF قولنامه خرید ملک (نمونه)
در این PDF می‌توانید نمونه قولنامه که در بنگاه‌های املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد را مشاهده کنید. اما فراموش نکنید که شرایط و بندهای هر قولنامه با توجه به طرفین قرارداد و نوع معامله نوشته میشود؛ از این رو در زمان بستن قولنامه یا سند موقت با دقت آن را مطالعه کنید.
سؤالات متداول
خیر، بسیاری از افراد به اشتباه گمان می‌کنند که قولنامه به معنای پایان کار است و با بستن این قرارداد مالک اصلی خانه محسوب می‌شوند. اما تا زمانی که طرفین قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند و فرآیند قانونی آن طی نشود، مالک تام‌الاختیار نخواهند بود. از طرفی اگر طرفین قرارداد در زمان بستن قولنامه به بندهای قرارداد متعهد نباشند، امکان فسخ آن وجود دارد.
قولنامه یک سری قول و قرارهایی است که در زمان معامله ملک بین فروشنده و خریدار بسته میشود.
وجه التزام مبلغی است که در صورت رعایت نکردن تعهدات قولنامه از سوی هر یک از طرفین قرارداد، باید پرداخت شود. در این زمان فرد خاطی باید وجهه التزام را به دیگر طرف قرارداد پرداخت کند و پس از آن تعهد عقب افتاده خود را انجام دهد.
در پایان ...
همان طور که پیش تر خواندیم، قولنامه قراردادی است که طبق آن خریدار و فروشنده قول و قرارهایی برای معامله ملک تعیین می‌کنند. رعایت نکات بالا هر چند به نظر پیش پا افتاده و ساده به نظر می رسد اما از بروز اتفاقات ناگوار در آینده جلوگیری می‌کند. به نظر شما باید به چه نکات دیگری در زمان بستن قولنامه توجه کنیم؟
سلام ممنون از اطلاعات مفیدتون
برای ادم ناشی مثل من واقعا کاربردی بود که بدونم قولنامه اعتبار قانونی نداره و باید برای نوشتن قرارداد حتما مبایعه نامه بنویسم
بازم ممنون
سلام دوست عزیز
ممنون از لطلفتون
باز هم اگر سؤالی در زمینه قرارداد یا قولنامه داشتید میتونید بپرسید.