هر آنچه که باید در مورد قوانین مدیریت ساختمان بدانید!
مدیر ساختمان و مجمع عمومی چه کسانی هستند؟ وظایف مدیر ساختمان چیست؟ قوانین مدیریت ساختمان شامل چه مواردی می‌شوند؟
امروزه زندگی در آپارتمان‌ها نه تنها در کلان شهرها، بلکه در شهرهای کوچک و بزرگ هم بیش از پیش شده است. ساختمان‌هایی چند طبقه که برای اداره و پیشبرد امور ساختمان، نیاز به شخصی با عنوان مدیر ساختمان دارند. بسته به تعداد واحدهای ساختمان و تصمیم ساکنین آپارتمان، مدیر یا مدیرانی از بین ساکنین انتخاب می‌شوند.
مدیر ساختمان و مجمع عمومی مسئولیت مدیریت ساختمان مسکونی را بر عهده خواهند داشت. یعنی از محاسبه هزینه آب، برق، گاز و شارژ گرفته تا تعمیر آسانسور، آبیاری به گیاهان و تهیه اقلام مورد نیاز ساختمان بر عهده مدیر است.
در قانونی اساسی کشورمان بخشی به عنوان قانون تملک آپارتمان‌ها وجود دارد که به طور کامل در مورد وظایف و اختیارات مدیر و هیئت مدیره توضیح داده است. اختیاراتی که باعث جلوگیری از ایجاد اختلاف و درگیری میان ساکنان یک ساختمان می‌شوند. اگر می‌خواهید در مورد اختیارات و وظایف مدیر ساختمان بیشتر بدانید با مجله گیلیم همراه باشید.
مجمع عمومی چه کسانی هستند؟
در مواقعی برای تصمیم گیری مشکلات ساختمان، مالکان و نمایندگان قانونی آن‌ها دور هم جمع می‌شوند. به جلسه ای که برای اداره و تصمیم گیری مشکلات آپارتمان است، مجمع عمومی می‌گویند. بر اساس قانون، مالکین باید حداقل یک بار در سال مجمع عمومی تشکیل دهند. این جلسات برای اداره بهتر امور ساختمان و در جریان قرار گرفتن مالکان از وضعیت ساختمان ضروری است.
در مواقعی که ساختمان نیاز به نوسازی یا بازسازی داشته باشد، در طول سال جلسات متعددی از سوی رئیس مجمع برگزار می‌شود تا هر یک از ساکنین فرصتی برای ارائه پیشنهادات و برآورد هزینه تعمیرات داشته باشند.
وظایف مجمع عمومی ساختمان:
- انتخاب رئیس مجمع عمومی
- انتخاب مدیر یا مدیران ساختمان
- تصویب هزینه‌های سالیانه ساختمان و میزان شارژ
- تصمیم گیری در مورد اضافه کردن امکانات به ساختمان
- تعیین حقوق مدیر ساختمان
- تصمیم گیری در مورد تعمیرات ساختمان
- واگذاری اختیارات لازم به مدیران برای انجام امور
- تصمیم گیری در مورد نحوه استفاده از پس انداز ساختمان
مدیر یا نماینده ساختمان کیست؟
مدیر ساختمان فردی از ساکنان آپارتمان است که با رأی اکثر مالکین به عنوان نماینده ساختمان انتخاب شده است. بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها زمانی که تعداد مالکین یک آپارتمان از 3 نفر بیشتر باشد، باید برای اداره و اجرای قوانین فردی یا افرادی به عنوان مدیر انتخاب شوند.
به طوری کلی مدیران ساختمان مسئولیت ساماندهی مشکلات ساختمان و بررسی اعتراضات ساکنین را بر عهده دارند. مدیر به تنهایی قادر نیست در مورد مسائل مهمی مثل میزان شارژ یا تعمیرات ساختمان تصمیم بگیرد؛ وی تنها مجری و اجرا کننده تصمیمات تصویب شده توسط مجمع عمومی است.
مدیر یا مدیران ساختمان چگونه انتخاب می‌شوند؟
در اولین جلسه رسمی مجمع عمومی، فردی از ساکنین به عنوان رئیس مجمع عمومی انتخاب می‌شود. از بین مابقی مالکین یا نماینده آن‌ها نیز رأی گیری می‌شود و مدیر یا مدیرانی از بین آن‌ها انتخاب می‌شود. بسته به تعداد واحدهای آپارتمانی ممکن است تعداد مدیران متفاوت باشد. در آخر مدیران ساختمان وظایف و امور ساختمان را بین خود تقسیم می‌کنند و هر کدام وظایف محول شده خود را انجام می‌دهند.
برای مثال یکی از مدیران به عنوان خزانه دار و مابقی مسئول پیگیری تعمیرات یا مشکلات ساختمان خواهند بود.
نکات مهم در مورد انتخاب مدیر یا مدیران:
- تعداد مدیران باید عدد فرد باشد. (1، 3، 5 و ...).
- مدیر یا مدیران به مدت 2 سال مسئول اداره ساختمان هستند؛ مگر تحت شرایطی خاص یا تصمیم مجمع عمومی تعداد سال ریاست کمتر یا بیشتر می‌شود.
- در صورت استعفا یا عزل مدیر ساختمان مجمع عمومی برای انتخاب جانشین تشکیل می‌شود.
وظایف اصلی مدیر ساختمان
- پرداخت هزینه‌های ساختمان از شارژ و خزانه ساختمان
- محاسبه هزینه تعمیر و نگهداری ساختمان و دریافت هزینه از هر یک از مالکین (سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، باغبان و ...)
- تعیین شارژ ماهیانه واحدها بر اساس هزینه نگهداری ساختمان
- بیمه کردن ساختمان در قبال حوادث و آتش سوزی
- محاسبه سهم هر مالک از حق بیمه و پرداخت مبلغ به بیمه گر
- پیگیری تعمیرات ساختمان
- استخدام سرایدار برای نظافت روتین ساختمان
- استخدام باغبان برای رسیدگی به گل و گیاه
- مطالبه‌ی بدهی از مالکان بدهکار در دادگستری
- مراجعه به اداره ثبت
- اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین
- حفظ و اداره ساختمان از آسیب و خرابی
- تنظیم اساسنامه ساختمان بر اساس قوانین تصویب شده در مجمع عمومی مالکان
- انتقال اختیارات مدیر ساختمان در مواقع خاص (مثل سفر) به شخص دیگر با اجازه مجمع عمومی
- رسیدگی به اعتراض مالکان و مستأجران ساختمان
- بایگانی صورت جلسات مجمع عمومی ساختمان
- بررسی وکالت نامه نماینده شرکا قبل از جلسات مجمع عمومی
- اطلاع رسانی تصمیمات مجمع عمومی به مالکان غایب
- پیگیری مسائل اداری و ارسال اظهارنامه به مالک و مستأجر بدهکار
- قطع امکانات مالک یا مستأجر بدهکار در صورت عدم پرداخت بدهی طی مدت اعلام شده توسط دادگاه
- ثبت و حفظ مستندات مالی ساختمان
آیا به مدیران ساختمان هم حقوق تعلق می‌گیرد؟
مدیر ساختمان هم همانند هر فرد شاغل دیگری دارای حقوق و مزایا وزارت کار خواهد بود. بعد از انتخاب مدیر توسط مجمع عمومی، قراردادی باید بین هیئت مدیره و مدیر بسته شود تا در مورد میزان حقوق، بیمه و مزایا آن به توافق برسند.
البته در اغلب ساختمان‌هایی با تعداد واحد پایین، مدیران ساختمان حقوقی ندارند. در برخی ساختمان‌ها نیز مجمع عمومی توافق می‌کنند که مدیر از پرداخت شارژ ماهیانه معاف شود. اما در برج‌های مسکونی عموماً مدیر دارای حقوق و مزایا خواهد بود؛ چرا که رسیدگی به مشکلات ساختمان و محاسبه هزینه‌ها فرآیندی زمان بر است. تعیین میزان حقوق مدیر نیز از وظایف مجمع عمومی ساختمان است.
پیشنهاد می‌کنیم مطلب “27 قانون مهم آپارتمانی نشینی که باید بدانید!” را مطالعه کنید.
وظیفه مدیر ساختمان در قبال ساکنین بدهکار
در برخی موارد ساختمان نیاز به تعمیرات سریع و جدی دارد. مثلاً ترک خوردن لوله آب، خراب شدن پمپ آب، تخریب بخشی از ساختمان و … . در این زمان مدیر ساختمان باید به سرعت نسبت به تعمیر ساختمان اقدام کند. هزینه تعمیرات هم می‌تواند از خزانه پرداخت شود. اما اگر هزینه تعمیرات بیشتر از پس انداز ساختمان باشد، همه ساکنین باید ظرف مدت کوتاهی هزینه را پرداخت کنند.
اگر در این زمان یکی از ساکنین از پرداخت هزینه تعمیرات امتناع کند، مدیر موظف به پرداخت پول آن مالک خواهد بود. بعد از اینکه تعمیرات انجام شد، مدیر ساختمان باید اظهارنامه و خود را به دادگاه ارائه دهد. دادگاه هم ظرف مدت کوتاهی مستأجر یا مالک را وادار به پرداخت پول خواهد کرد.
در مواقعی نیز مستأجران و مالکان هزینه ماهانه شارژ ساختمان را پرداخت نمی‌کنند. در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر می‌تواند به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی مطالبه حساب را انجام دهد. در صورت عدم پرداخت تا 10 روز، مدیر می‌تواند امکانات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و … را قطع نماید و در صورت عدم پرداخت اداره ثبت محل اجرائیه صادر خواهد کرد.
وظیفه مدیران برای بازسازی ساختمان
در صورتی که اکثریت مجمع عمومی موافق باشند که ساختمان بازسازی شود، مدیر ساختمان موظف است که فرآیند قانونی بازسازی را پیگیری کند. در اغلب موارد ممکن است اقلیت ساکنین موافق بازسازی ساختمان نباشند. در این صورت مدیر باید از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند تا کارشناسان دادگستری قضاوت این مسئله را بر عهده بگیرند. در صورتی که حکم کارشناسان موافق بازسازی ساختمان باشد، ساکنین مخالف باید به تصمیم مابقی ساکنین احترام بگذارند و ملک را تخلیه کنند.
نکته: البته مالکان موافق موظف اند تا زمان بازسازی ملک برای اقلیت مالکان مخالف واحدی را اجاره کنند.
PDF قانون تملک آپارتمان‌ها
قانون تملک آپارتمان‌ها یکی از مهم‌ترین قوانین مربوط به زندگی در آپارتمان‌ها است. برای آنکه ساکنان یک مجتمع بتوانند به صورت مسالمت‌آمیز در کنار یکدیگر زندگی کنند، باید به این قانون پایبند باشند.
سؤالات متداول
بله، تمام تصمیماتی که با رأی اکثریت در مجمع عمومی به تصویب می‌رسد باید توسط تمام ساکنان ساختمان رعایت شود. طبق ماده 13 آیین نامه اجرایی تصمیمات مجمع عمومی برای کلیه مالکان الزام آور است.
اگر تعداد مالکین یک واحد چند نفر باشد (همانند ملک ورثه‌ای) یا مالکی نتواند در زمان مشخص شده در جلسه مجمع عمومی شرکت کند، می‌تواند فردی را به عنوان نماینده خود انتخاب کند. این نماینده باید قبل از جلسه وکالت‌نامه خود را به مدیر ساختمان ارائه دهد و به جای مالک اصلی در جلسات حضور پیدا کند.
در اولین جلسه رسمی مجمع عمومی، مالکین یک یا چند نفر را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می کنند.
بله، تمام صحبت‌ها و تصمیمات صورت گرفته در جلسات مجمع عمومی باید توسط مدیر ساختمان ضبط و ثبت شود. صورت جلسات نوشته شده توسط مدیر باید بایگانی شده و پس از پایان دوران مدیریت به مدیر بعدی داده شود.
بله، مدیر ساختمان می‌تواند از بین مالکین، مستأجران و افراد غیر ساکن نیز انتخاب شود.
بر اساس ماده 15 قانون تملک آپارتمان‌ها مدیران ساختمان به مدت 2 سال مأموریت حفظ و اداره ساختمان را بر عهده دارند. البته مجمع عمومی قادر به تمدید و اضافه کردن این مدت زمان خواهند بود.
در صورتی که مدیر ساختمان از انجام وظایف خود شانه خالی کند یا از قوانین سرپیچی کند، می‌توانید از طریق مراجع قضایی از وی شکایت کنید.
در پایان ...
همان طور که مطالعه کردید مدیر ساختمان توسط مجمع عمومی انتخاب می‌شود تا به مدت دو سال وظیفه اداره ساختمان را بر عهده داشته باشد. از انتخاب و استخدام سرایدار و باغبان گرفته تا پیگیری تعمیرات آسانسور، بازسازی ساختمان و … . البته جدای از مدیران، ساکنین هم موظف‌اند تا به قوانین تصویب شده توسط مجمع پایبند باشند تا بتوانند به صورت مسالمت آمیز در کنار هم زندگی کنند.