نحوه تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری و اداری
یکی از پر تکرارترین سؤالاتی که در خصوص کاربری ساختمان پرسیده می‌شود، چگونگی تغییر کاربری املاک است. از آنجایی که املاک تجاری و اداری ارزش بیشتری از املاک مسکونی دارند؛ افراد به دنبال تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری و اداری می‌افتند. اما تغییر کاربری به همین راحتی‌ها هم نیست.
بر اساس قانون شهرداری، هر ملکی دارای کاربری مشخصی است که در پروانه ساختمان نوشته می‌شود. در مطلب انواع کاربری ساختمان توضیح دادیم که املاک می‌توانند مسکونی، تجاری، اداری، زمین کشاورزی، باغات، صنعتی، گردشگری و … باشند.
اما مهم‌ترین کاربری‌هایی که امروز با آن‌ها سر و کار داریم؛ املاک تجاری، اداری و مسکونی هستند. از آنجایی که استفاده تجاری یا اداری از ملک مسکونی غیرمجاز است و قانون متخلفان را جریمه می‌کند؛ مالکان به دنبال روشی قانونی برای تغییر کاربری املاک می‌گردند تا بدون مشکل فعالیت تجاری یا اداری داشته باشند.
حالا در این مطلب می‌خواهیم به صورت کامل مراحل تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری و اداری را توضیح دهیم.
کاربری مسکونی چیست؟
به املاکی که خانوارها به صورت دائم یا موقت در آن سکونت دارند، کاربری مسکونی داده می‌شود. یک ملک مسکونی باید امکانات کافی برای اقامت و سکونت خانوار را داشته باشد. آپارتمان‌های مسکونی، ملک کلنگی، خانه‌های ویلایی و خوابگاه‌ها در دسته املاک مسکونی قرار می‌گیرند.
کاربری تجاری چیست؟
زمانی که بخشی از بنا برای نمایش یا فروش کالا مورد استفاده قرار گیرد به آن کاربری تجاری داده می‌شود. سالن‌ها و میادین فروش، فروشگاه‌ها، مغازه‌ها، بازار و بازارچه‌ها، رستوران‌ها، داروخانه‌ها و عمده فروشی‌ها در دسته املاک تجاری قرار می‌گیرند.
کاربری اداری چیست؟
املاکی که خدمات غیر تجاری ارائه می‌دهند، کاربری اداری دارند. کاربری اداری شامل دفاتر معاملات املاک، دفتر بیمه، دفاتر مهندسی، آژانس‌های تاکسی رانی و … هستند.
دلیل اهمیت تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری
قبل از شروع ساخت و ساز در زمین، باید مجوز‌هایی از شهرداری دریافت کنید. یکی از این مجوزها که در پروانه ساختمان ذکر می‌شود، نوع کاربری ملک است. یک ساختمان می‌تواند دارای کاربری ترکیبی یا کاربری تکی باشد. اما چرا کاربری اهمیت دارد؟
هر گونه فعالیت خارج از حوزه کاربری در ملک، تخلف محسوب می‌شود و جریمه‌های سنگینی برای فرد متخلف در نظر گرفته شده است. اما نگران نباشید؛ راه حل‌های قانونی برای تغییر کاربری املاک وجود دارد؛ اما خب دردسرهای خودشان را هم دارند.
جریمه فعالیت اداری و تجاری بدون دریافت مجوز لازم در ملک مسکونی، حبس، جزای نقدی و پلمپ ملک خواهد بود.
مشاغل تجاری مجاز به فعالیت در واحد مسکونی
قبل از هر چیزی باید بدانید که معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مصوبه‌ای تصویب کرده که به موجب آن برخی مشاغل مجاز به فعالیت در املاک مسکونی هستند. لیست این مشاغل به شرح زیر هستند:
- دفتر مهندسی
- دفاتر اسناد رسمی
- دفاتر ازدواج و طلاق
- دفتر وکالت
- دفاتر مطبوعات
- دفاتر خدمات الکترونیک شهر
- دفاتر پیشخوان دولت
- مطب پزشکان
- حرفه‌های وابسته به امور پزشکی
- لابراتوارهای دندان سازی
- داروخانه‌ها
- آکادمی‌ها
- مدارس ابتدایی و هدایت
- شرکت‌های مهندسین مشاور
- پانسیون
- مهدکودک
- مشاغل خانگی
مراحل تغییر کاربری مسکونی به تجاری و اداری
اگر بخواهید برای ملک مسکونی مجوز تغییر کاربری دریافت کنید دو راه پیش روی شما خواهد بود:
- تغییر کاربری با تخریب و بازسازی کامل ملک مسکونی
- تغییر کاربری با دریافت مجوز انجام فعالیت تجاری در ملک غیر تجاری
حالا مراحل قانونی که باید برای تغییر کاربری انجام دهید به شرح زیر است:
1. مراجعه به شهرداری محل
اولین کاری که باید برای تغییر کاربری ملک انجام دهید، مراجعه به شهرداری و پرداخت عوارض شهرداری از ابتدا تا به امروز است. تا زمانی که عوارض شهرداری را پرداخت نکرده باشید، نمی‌توانید درخواست مجوز تغییر کاربری دهید.
2. درخواست تغییر کاربری در دفاتر نوسازی
در مرحله بعد باید مدارک مورد نیاز و نامه درخواست تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا اداری را به دفاتر نوسازی تحویل دهید.
3. اعزام کارشناس به محل ملک
پس از ثبت درخواست تغییر کاربری ملک، کارشناسی از طرف اداره نوسازی به محل ملک شما اعزام می‌شود. وظیفه کارشناس بررسی اطلاعات درج شده در فرم درخواست شما و مطابقت دادن اطلاعات با وضعیت ملک است.
4. ترسیم نقشه تغییر کاربری زمین
اگر ملک شما برای تغییر کاربری به تجاری یا اداری مورد تأیید باشد، اداره نوسازی نقشه جدیدی برای ملک ترسیم می‌کند. در این نقشه تعداد طبقات ملک تجاری، وسعت و متراژ ملک، تعداد پارکینگ و حتی تعداد واحدهای تجاری هم به صورت کامل نوشته شده است.
نکته:
اگر اعتراضی در خصوص نقشه تغییر کاربری زمین داشته باشید می‌توانید در این مرحله نسبت به جزئیات نقشه، فرم اعتراض پر کنید.
5. ترسیم نقشه اصلی ملک جدید
در این مرحله باید بر اساس نقشه‌ای که اداره نوسازی رسم کرده، طرح اصلی و اجرایی خودتان را رسم کنید. البته نقشه اصلی ملک باید به تأیید اداره نوسازی برسد.
6. دریافت مجوز تغییر کاربری ملک و پروانه ساخت
اگر مشکلی در خصوص نقشه جدید شما وجود نداشته باشد، برای ملک جدید شما پروانه ساخت صادر می‌شود. این همان مجوز لازم برای تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری یا اداری است.
7. تخریب نوسازی ملک
در این مرحله اگر نیاز به تخریب ملک باشد، امکان تخریب ملک مسکونی و نوسازی ملک با توجه به کاربری جدید داده می‌شود.
نکته:
اگر ملک شما برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا اداری نیازی به تخریب و نوسازی نداشته باشد، دیگر نیازی به نقشه کشی و تخریب ملک نخواهید داشت.
مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری ملک
- مدارک شناسایی مالک اصلی (کارت ملی، شناسنامه و ...)
- وکالت‌نامه (در صورت تعدد مالکین یا صلاح مالک اصلی)
- اصل سند ملک
- مشخصات کامل ملک مثل کد پستی، کروکی و ...
- برگه تسویه حساب عوارض و مالیات ملک
- نقشه ملک تجاری جدید
- مجوزهای مورد نظر برای تغییر کاربری (زمان درخواست تغییر کاربری ملک اعلام می‌شود).
هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا اداری
هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا اداری بر اساس ارزش ملک، متراژ ملک، مکان ملک و … متفاوت خواهد بود؛ از این رو نمی‌توان هزینه مشخصی برای آن در نظر گرفت. اما هزینه‌هایی هستند که در روند دریافت مجوز باید پرداخت کنید:
- عوارض شهرداری و مالیات ملک
- هزینه طراحی و رسم نقشه بازسازی و نوسازی
- هزینه مراحل اداری ثبت درخواست تا رسیدگی به درخواست شما
نامه درخواست تغییر کاربری ملک
سؤالات متداول
هزینه تغییر کاربری ملک شامل عوارض شهرداری و مالیات ملک، هزینه طراحی و رسم نقشه نوسازی و هزینه مراحل اداری درخواست خواهد بود.
تنها در مواردی محدود مانند دفتر مهندسی، دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق، دفتر وکالت، دفاتر پیشخوان دولت، مطب پزشکان، داروخانه‌ها، پانسیون، مهدکودک، مشاغل خانگی و … که در مطلب توضیح دادیم، امکان فعالیت اداری و تجاری مجاز است. مابقی مشاغل برای فعالیت قانونی باید نسبت به تغییر کاربری ملک مسکونی خود اقدام کنند.
از آنجایی که فرآیند تغییر کاربری ملک با توجه به شرایط ملک متفاوت است، نمی‌توان زمان دقیقی برای آن در نظر گرفت. اما به طور کلی تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا اداری فرآیندی زمان‌بر و دشوار است.
برای تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری و اداری باید عوارض شهرداری و مالیات ملک را پرداخت کنید. سپس با مراجعه به دفاتر نوسازی درخواست خود را ثبت کنید و منتظر اعزام کارشناس به محل باشید. اگر ملک شما مورد تأیید باشد نقشه جدیدی برای کاربری جدید ملک ترسیم می‌شود. برای خواندن ادامه مراحل تغییر کاربری ملک به مطلب گیلیم مراجعه کنید.
در پایان ...
همان‌طور که خواندیم، تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری یا تجاری فرآیندی زمان‌بر و دشوار است. اما از آنجایی که ارزش املاک تجاری و اداری بسیار بالاتر از املاک مسکونی است، افراد به دنبال راه‌هایی قانونی برای تغییر کاربری می‌گردند.
اگر سؤالی در خصوص نحوه تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری دارید، آن را در قسمت دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.