عوامل تاثیر گذار بر قیمت زمین و خانه
وقتی برای خرید زمین یا مِلک اقدام می‌کنید؛ معمولاً صاحب مِلک یا نماینده او، یک قیمت به شما ارائه می‌دهد و شما نمی‌دانید که آیا ارزش واقعی این ملک با این قیمت تناسب دارد یا نه! در واقع شما باید به دانش تخمین ملک آشنا باشید تا بتوانید از قیمت‌گذاری غیرواقعی مالکان جلوگیری کنید. قیمت‌گذاری ملک به عوامل مختلفی بستگی دارد که می‌توان با بررسی تمامی این عوامل قیمت پیشنهادی خود را با قیمت‌گذاری صاحبان ملک، مقایسه کرد.
در این مقاله به معرفی این عوامل می‌پردازیم و خواهیم گفت که برای تخمین قیمت، چه مسائلی باید بررسی شود و اولویت با کدام نکات است. با گیلیم همراه باشید.
آپدیت شده در تاریخ:
۱۴۰۲/۰۳/۰۱
همیشه عواملی وجود دارد که می‌تواند به راحتی بر قیمت مسکن تأثیر بگذارد حال این عوامل چه هستند؟
وجود عواملی مانند زیربنا یا امکانات مختلف در یک مسکن در قیمت آن موثر است و افزایش میزان و کیفیت آن‌ها باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود.
از طرفی وجود عواملی مانند عمر طولانی ساختمان، دوری از مراکز خرید و… باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود. بدیهی است که هر چقدر این عوامل افزایش بیابند؛ قیمت آن مسکن نیز کاهش می‌یابد.
به صورت کلی عوامل متعددی وجود دارد که می‌تواند به صورت مستقیم بر قیمت زمین یا مسکن تأثیر بگذارد.
باید اضافه کرد که عوامل مؤثر بر افزایش یا کاهش قیمت مسکن، اکثراً فیزیکی است و توسط یک ارگان دولتی کنترل می‌شود یعنی شما به هیچ وجه نمیتوانید آن‌ها را تغییر دهید. دقیقاً به همین خاطر است که تأکید می‌کنیم قبل از خرید زمین، تمامی نکات را بدانید و بررسی کنید.
حال نکاتی که می‌تواند بر روی قیمت زمین و خانه تأثیر بگذارد چیست؟
- مطمئن شوید که ملک شما در طرح‌های اجرایی مانند اتوبان قرار نداشته باشد.
- بررسی کنید که امکان پارک خودرو در معابر وجود دارد یا نه.
- حتماً به معابر مسکن توجه داشته باشید و مطمئن شوید درخت‌کاری شده است.
- جهت اطمینان از کاربری ملک، از آن استعلام بگیرید.
- بررسی کنید که ملک در بافت فرسوده قرار دارد یا نه.
- ملک در مقابل بلایای طبیعی مثل زلزله چقدر آسیب پذیر است؟
این موارد، تنهای بخشی از نکاتی است که باید بررسی کنید.
عوامل تأثیرگذار بر قیمت آپارتمان
پیش از این گفتیم تمامی عواملی که می‌تواند بر قیمت زمین تأثیر بگذارد، عواملی غیرقابل تغییر است که نمیتوانید این شرایط را تغییر دهید. به عنوان مثال چطور می‌خواهید ملک خودتان را از طرح اتوبان بیرون بکشید؟
از طرفی، در بحث خرید آپارتمان، با عواملی مواجه هستیم که اکثر آن‌ها به راحتی قابل تغییر هستند. بیشتر این نکات مربوط به امکانات می‌شود؛ مثلاً گلخانه، پارکینگ، استخر، تعداد اتاق خواب، تراس، نورپردازی و نکاتی شبیه به این موارد. بنابراین سعی کنید همیشه فهرست موضوعاتی (چک لیستی) از این دست، همراه خود داشته باشید.
عوامل تأثیرگذار بر قیمت زمین
معمولاً عواملی که باعث افزایش یا کاهش قیمت زمین می‌شود، جزو خصوصیات زمین است که قابل دست‌کاری یا تغییر نیست. اگر هم بتوان مواردی را تغییر داد، باید هزینه زیادی پرداخت کنید که به صرفه نیست.
حال این خصوصیات شامل چه مواردی می‌شود؟
- جهت و مساحت زمین
- شکل هندسی زمین
- وضعیت زمین به لحاظ واقع شدن در موقعیت میدان (زمین در میدان واقع شده یا نه؟)
- موقعیت مکان زمین
- تراکم پذیری زمین
- وضعیت زمین از لحاظ حضور در طرح ترافیک
عوامل تأثیرگذار بر قیمت خانه
همان‌طور که می‌دانید، عده‌ای از سرمایه‌گذاران حوزه مسکن برای افزایش ارزش خانه، دست به اقداماتی خاص در مواردی از جمله معماری و نقشه‌کشی می‌زنند.
حالا این موارد چه هستند؟
- مصالح مورد استفاده در ساخت خانه
- وجود وسایلی مثل باربیکیو، آفتاب‌گیر، شومینه و ...
- سرویس بهداشتی، اتاق خواب، حیاط خلوت، طبقات، تعداد واحد و ...
چه عواملی دیگر بر قیمت مسکن می‌تواند تاثیر بگذارد؟
جدای از موارد بالا، موارد دیگری نیز وجود دارد که می‌تواند بر قیمت مِلک تاثیر بگذارد. مثلا:
- اتوبان
- مراکز خرید
- ایستگاه اتوبوس یا تاکسی
- شهر
- جاده اصلی
- و ...
البته تاثیرگذاری این موارد در گذشته بسیار بیشتر از اکنون است که می‌تواند به علت پیشرفت شهر و روستاها باشد. با این حال هنوز هم این عوامل بر قیمت ملک تاثیرگذار است.
در کجا نباید خانه بخریم؟
این‌که ملکی که می‌خواهید بخرید در کجا ساخته شده خیلی مهم است. مثلاً شما چرا باید ملکی را بخرید که در نزدیکی ریل قطار ساخته شده؟ آیا تا به حال در این مکان‌ها زندگی کرده‌اید و می‌دانید چقدر سر و صدا دارد؟
برخی از ملک‌ها نیز که در نزدیکی اماکنی مثل قبرستان، مراکز حکومتی سیاسی، آتش نشانی، مراکز ورزشی و… احداث می‌شوند؛ ممکن است همه چیز داشته باشند به غیر از آرامش. حتی شاید برای خرید این ملک‌ها، قیمت خیلی کمی به شما پیشنهاد شود تا شما را برای خرید وسوسه کنند؛ ولی سؤالی که قبل از خرید باید از خودتان بپرسید این است که: آیا من در اینجا آرامش دارم؟ پس این مورد را هم حتماً به فهرست موضوعی (چک لیست) خود اضافه کنید و قبل از خرید خانه؛ مراکز شلوغ اطراف ملک را بررسی کنید.
در پایان ...
همه عواملی که بررسی کردیم؛ جزو عوامل مهمی هستند که همیشه باید در اولویت کار شما باشند. ولی مهم‌تر از همه آن‌ها، آب و هوا منطقه است! شما پیش از هر کاری باید بررسی کنید که آب و هوای منطقه‌ای که قرار است در آن‌جا ملک بخرید؛ چگونه است؟ در زمستان خیلی سرد می‌شود؟ در تابستان خیلی گرم می‌شود؟ با این گرما و سرما مشکلی ندارید؟
جدا از بحث گرما و سرما که تقریباً در اکثر مناطق وجود دارد؛ وضعیت درصد رطوبت هوا و شرجی بودن آن منطقه نیز باید بررسی شود.
از موارد دیگر، توجه به آلودگی و پاکیزگی هوا در آن منطقه است؛ مثلا آن منطقه به بیابان نزدیکی دارد؟ در صورت نزدیکی به بیابان، ممکن است با کوچک‌ترین وزش باد، مقادیر زیادی شن و ماسه به سمت ملک شما، روان بشود؛ به همین علت حتماً بررسی آب و هوایی، از اولویت‌های شما باشد.