خیارات چیست؟ انواع خیارات معامله و کاربرد آن‌ها
منظور از خیار معامله یا کافه خیارات چیست؟
چرا در مبایعه نامه بندهایی در مورد خیارات نوشته شده است؟
احتمالاً بارها نام خیارات به گوشتان خورده باشد. خیارات به معنای اختیارت قانونی است که در زمان بستن قراداد و معامله زیاد با آن سر و کار دارید. در زمان انجام معامله 12 خیار وجود دارد که می‌تواند اختیاراتی برای فسخ قرارداد در شرایط ضروری به فروشنده و خریدار بدهد. از این رو ضروری است که هر یک از ما با خیارات مهم در این حوزه آشنایی داشته باشیم.
در مطالب پیشین گیلیم بارها در مورد ضرر و زیان‌هایی که ممکن است در زمان معامله گریبان گیر شما شود صحبت کردیم. کافه خیارات به طور مستقیم با تعهداتی که هر یک از طرفین به یکدیگر دارند، ارتباط دارد. زمانی که یکی از طرفین به تعهدات خود پایبند نباشد، با استناد به کافه خیارات می‌توانید بدون مراجعه به دادگاه قرارداد را فسخ کنید.
اگر می‌خواهید بهتر با کافه خیارات و کاربرد هر یک از خیارات معامله آشنا شوید، ما را در ادامه همراهی کنید.
خیار یا خیارات در لغت به معنای اختیار، چاره و آزادی است. در زمان انعقاد قرارداد، طرفین معامله متعهد می‌شوند که به تمام تعهدات خود عمل کنند؛ اما اگر کسی به تعهد خود عمل نکند چه می‌شود؟ خریدار و فروشنده در دو صورت می‌توانند بعد از انعقاد قرارداد، معامله را برهم بزنند.
- زمانی که هر دو طرف موافق فسخ قرارداد باشند. (همان اقاله قرارداد)
- زمانی که دلیل قانونی برای فسخ قرارداد وجود داشته باشد. (همان خیارات معامله)
خیارات معامله برای جلوگیری از ضرر و زیان طرفین قرارداد تدوین شده‌اند. بر اساس قانون، زمانی که رفتار و عملکرد طرفین مشمول یکی از خیارات معامله باشد، طرف دیگر مختار است تا قرارداد را فسخ کند. از این رو برای حل هر یک از مشکلات رایج در زمینه معامله، خیار جداگانه‌ای وجود دارد. در ادامه به بررسی انواع خیارات معامله و تعاریف هر یک از آن‌ها می‌پردازیم.
انواع خیارات معامله
در ماده 396 قانونی مدنی، از 10 خیار معامله نام برده شده است. اما در اصل خیارات معامله 12 عدد هستند.
- خیار مجلس
- خیار حیوان
- خیار شرط
- خیار تأخیر ثمن
- خیار رویت و تخلف وصف
- خیار غبن
- خیار عیب
- خیار تدلیس
- خیار تبعض صفقه
- خیار تخلف شرط
- خیار تفلیس
- خیار تعذر تسلیم
خیارات پرکاربرد در معاملات ملک عبارتند از:
خیار مجلس
در خیار مجلس هر یک از طرفین معامله تا زمانی که در مجلس عقد هستند و از هم جدا نشده‌اند، می‌توانند با استناد به خیار مجلس، معامله را فسخ کنند. برای مثال اگر آقای محمدی و آقای رجبی در حال بستن قرارداد خانه باشند؛ تا زمانی که از بنگاه خارج نشده‌اند، می‌توانند معامله را فسخ کنند.
خیار حیوان
زمانی که مورد معامله حیوان باشد، هر کسی که به ازای آنچه می‌دهد، حیوانی بگیرد، تا 3 روز بعد از عقد قرارداد می‌تواند معامله را فسخ کند. حال فرقی نمی‌کند حیوانی خریده‌اید یا به ازای ثمن معامله حیوانی گرفته باشید؛ کسی که حیوانی می‌گیرد، می‌تواند از خیار فسخ حیوان استفاده کند.
خیار رویت و تخلف وصف
اگر فروشنده یا خریدار بدون مشاهده مورد معامله و صرفاً بر اساس توصیفات، مالی را معامله کند؛ اما بعد از دیدن مال متوجه شود که توصیفاتی که به آن گفته شده حقیقت ندارد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند. اما این در صورتی است که در زمان عقد قرارداد بندهایی برای کافه خیارات یا خیار رویت و تخلف وصف نوشته شده باشد. در این زمان فروشنده و خریدار می‌توانند به این خیار استناد کرده و قرارداد را فسخ کند.
خیار تدلیس
خیار تدلیس مربوط به اعمالی است که موجب فریب طرف معامله می‌شود. اگر یکی از طرفین معامله با آگاهی از عیوب مورد معامله، قصد گمراه کردن شخص دیگر را داشته باشد تا به معامله رضایت دهد؛ می‌توان با استناد به خیار تدلیس معامله را فسخ کرد. این در صورتی است که اگر طرف دیگر معامله از این موضوع آگاهی داشت، معامله را انجام نمی‌داد.
مثلاً فرض کنید آقای شیرازی زمین تجاری 1000 متری در یکی از شهرهای شمالی دارد. آقای خرازی نیز خواستار خرید زمین مسکونی 1000 متری در این منطقه است. آقای شیرازی برای فریب دادن آقای خرازی، زمین خود را مسکونی اعلام می‌کند. در این زمان اگر معامله صورت بگیرد و بعد از آن ماهیت اصلی زمین مشخص شود، می‌توان به خیار تدلیس استناد کرد.
خیار غبن
خیار غبن مربوط به فریب دادن طرفین معامله و ایجاد آسیب و ضرر به دیگری است. در یک معامله همیشه باید میان مورد معامله و بیع تعادل برقرار باشد. زمانی که به هر دلیلی یکی از طرفین قرارداد اقدامی برای زیان شخص دیگر معامله داشته باشد، می‌توان به استناد خیار غبن، معامله را فسخ کند.
مثلاً اگر آقای احمدی برای کلکسیون خود یک گرامافون عتیقه را با قیمت 300 میلیون تومان خریداری کند و بعد از انجام معامله متوجه شود که این گرامافون تنها 50 میلیون تومان ارزش دارد، می‌تواند از خیار غبن استفاده کند.
نکته: اگر فردی که به آن زیان وارد شده، در زمان انجام معامله از قیمت واقعی و عادلانه مورد معامله آگاه باشد، نمی‌تواند بعد از عقد قرارداد از خیار غبن استفاده کند.
خیاراتی که کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرند:
خیار شرط
در زمان بستن معامله ممکن است شرط شود که طرف اول، طرف دوم یا شخص ثالث (یا هر سه نفر یا طرفین خاص) فقط در مدت زمان معینی حق فسخ قرارداد را داشته باشد. به این نوع شرط کردن، خیار شرط گفته می‌شود. حواستان باشد که در زمان نوشتن خیار شرط، حتماً مدت زمان معینی برای آن تعیین کنید. در غیر این صورت هم شرط و هم معامله باطل است.
خیار تأخیر ثمن
زمانی که فروشنده تا 3 روز بعد از موعد قرارداد، مورد معامله را تسلیم نکند؛ یا خریدار تمام ثمن معامله را پرداخت نکرده باشد، می‌توان از خیار تأخیر ثمن استفاده کرد. البته حواستان باشد که اگر تمام ثمن معامله به صورت چک پرداخت شده باشد، حتی اگر فروشنده در زمان معین شده نتواند چک‌ها را وصول کند، به معنای پرداخت کامل ثمن معامله از طرف خریدار خواهد بود و نمی‌توانید به استناد خیار تأخیر ثمن، معامله را برهم بزنید.
عدم وصول چک یکی از مشکلات رایجی است که در برخی معاملات مسکن صورت می‌گیرد. اگر می‌خواهید بدون نیاز به برگشت زدن چک و مراجعه دادگاه، خیالتان از بابت وصول شدن چک دریافتی راحت باشد، مطلب “ثمن معامله چیست؟ نحوه پرداخت ثمن معامله ملک” را مطالعه کنید. در این مطلب، راه حلی مطمئن و قانونی برای جلوگیری از دردسرهای چک بانکی را به شما پیشنهاد داده‌ایم.
خیار عیب
خریدار ممکن است بعد از معامله متوجه شود که مال مورد معامله سالم نیست و عیب و ایراد پنهانی دارد. در صورتی که در قرارداد، خیار عیب ذکر شده باشد، خریدار دو اختیار خواهد داشت. هم می‌تواند مال معیوب را بپذیرد و تفاوت قیمت مال را دریافت کند؛ هم می‌تواند معامله را فسخ کند.
مثلاً زمانی که خریدار خانه‌ای را معامله کرده و بعد از آن متوجه می‌شود که بخشی از خانه سوراخ شده، در اثر رطوبت نم داده یا دارای ایرادات جدی است؛ می‌تواند معامله را فسخ کند.
خیار تبعض صفقه
تبعض به معنای جزء جزء و صفقه به معنای قرارداد است. زمانی که بعد از معامله ملک، خریدار متوجه شود که بخشی از مورد معامله در مالکیت فروشنده نبوده و حق فروش آن را نداشته، می‌تواند با استناد به این خیار، معامله را فسخ یا بهای بخش باطل را استرداد کند.
خیار تخلف شرط
ممکن است در زمان انجام معامله، مسئولیت و تعهدی به عهده یکی از طرفین یا هر دو طرف قرار داده شود. مثلاً فروشنده باید تا زمان تحویل ویلا، ملک را تعمیر کند. در این زمان اگر طرفی که تعهدی به عهده اوست، از انجام تعهدات خود سرپیچی کند، طرف دیگر می‌تواند معامله را برهم بزند.
حق فسخ ناشی از شرط به 3 دسته مختلف تقسیم بندی می‌شود:
- شرط نتیجه: ممکن است در زمان عقد قرارداد، شروط غیر ممکنی به یکی از طرفین معامله سپرده شود. در این زمان شخصی که شرط به نفع او شده می‌تواند معامله را فسخ کند. مثلاً در زمان عقد قرارداد به خریدار وکالت داده شود تا کارهای انتقال سند را انجام دهد؛ اما به دلیل قانونی نبودن سن خریدار (زیر 18 سال) خریدار امکان پذیرش وکالت را ندارد.
- شرط صفت: شروطی که مربوط به کمیت، کیفیت و صفات مورد معامله است. مثلاً خریدار با شرط کلید نخورده بودن خانه، آن را خریداری می‌کند؛ اما پس از معامله مشخص می‌شود که قبلاً کسی در این خانه ساکن بوده است. در این زمان خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.
- شرط فعل: اگر در زمان عقد قرارداد انجام یا ترک فعالیتی به هر دو طرف یا یکی از طرفین شرط شده باشد. مثلاً فروشنده موظف است خانه را قبل از تحویل رنگ کند؛ اما از تعهد خود سرپیچی می‌کند. در این زمان خریدار می‌تواند از طریق دادگاه، فروشنده را ملزم به تعمیرات کند. اگر باز هم فروشنده تعمیرات را انجام ندهد، باید هزینه آن را پرداخت کند. اگر این دو راه امکان پذیر نبود، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.
خیار تفلیس
گاهی اموال یک فرد از میزان بدهی‌های او کمتر می‌شود. در این زمان از طرف دادگاه حکمی به نام حکم افلاس یا ورشکستگی برای شخص صادر می‌شود. در صورتی که یکی از طرفین معامله دچار تفلیس شود، طرف دیگر می‌تواند معامله را فسخ کند.
خیار تعذر تسلیم
برخی مواقع بعد از عقد قرارداد طرف معامله در شرایطی قرار می‌گیرد که امکان تسلیم مورد معامله را ندارد. در این زمان دور از انصاف است که طرف دیگر معامله مجبور به ماندن در معامله باشد. چرا که شاید مدت زمان طولانی برای تسلیم مورد معامله نیاز باشد و شخص دیگر در این زمان متحمل ضرر و زیان زیادی شود. در این زمان می‌توان به استناد خیار تغذر تسلیم، معامله را فسخ کرد.
اصطلاحات مرتبط با خیارات
اصطلاح | معنا |
خیار | اختیار فسخ معامله |
عقد | قرارداد و پیمانی حقوقی که بین دو یا چند شخص منعقد می شود. |
کافه | همه یا تمام چیزی |
فسخ | عملی ارادی که یکی از طرفین با اراده خود تصمیم به انحلال و پایان دادن قرارداد می شود. |
اسقاط | از بین بردن یا سلب کردن چیزی |
عقد لازم | عقودی که هیچ یک از طرفین حق برهم زدن آن را ندارند؛ مگر در موارد معین |
عقد جایز | عقودی که هر یک از طرفین بتوانند در هر زمان فسخ کنند. |
خیارات در قانونی مدنی PDF
سؤالات متداول
خیار فوری، خیاری است که به محض اطلاع از وجود آن باید اعمال شود؛ در غیر این صورت آن خیار از بین می‌رود. خیار رویت و تخلف وصف، خیار تدلیس، خیار عیب و خیار غبن در دسته خیارات فوری قرار می‌گیرند.
برخی از خیارات تا مدت زمان معینی بعد از عقد قرارداد وجود دارند؛ این نوع خیارات با سپری شدن مدت معین شده از بین می‌روند. خیار مجلس، خیار حیوان و خیار شرط در دسته خیارات مدت دار هستند.
در برخی قراردادها اسقاط کافه خیارات شرط شده است. این به معنای آن است که طرفین قرارداد نمی‌توانند به استناد کافه خیارات از حقوق قانونی خود برای فسخ قرارداد استفاده کنند.
خیر، خیار تدلیس، خیار تفلیس، خیار غبن فاحش خیار تعذر تسلیم حتی با وجود شرط کردن اسقاط کافه خیارات هم زایل نمی‌شود. یعنی شما می‌توانید در هر زمان با استناد به این خیارات، قرارداد را فسخ کنید.
خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط، خیار تفلیس و خیار تعذر تسلیم 12 خیار مهم در معاملات هستند.
در پایان ...
همان طور که پیش‌تر خواندیم، خیارات معامله اختیارات قانونی است که در زمان انجام معامله ملک به خریدار و فروشنده داده شده است. این خیارات در جهت جلوگیری از ضرر و زیان طرفین قرارداد تدوین شده‌اند.
آیا شما در زمان انجام معاملات از این خیارات استفاده کرده‌اید؟