انواع سند مالکیت | معرفی انواع سند ملک و تفاوت اسناد
سند مالکیت، مدرکی قانونی است که تملک مالک به ملک را نشان می‌دهد. آشنایی با انواع سند رسمی و عادی به شما کمک می‌کند تا با آگاهی کامل نسبت به خرید خانه در شهرها یا روستاها اقدام کنید.
در مقاله قبلی گیلیم در مورد نحوه استعلام سند مالکیت و میزان اعتبار اسناد صحبت کردیم. اما اگر بخواهید در شهرهای شمالی یا دیگر شهرهای کوچک کشور خانه بخرید؛ احتمالاً به اسناد مشاع، اسناد بنیادی، اسناد شورایی یا بنچاق برخورده باشید. اما آیا از تفاوت میان آن‌ها اطلاع دارید؟
در مواقعی هم در زمان خرید املاک تجاری یا مسکونی به اسناد مفروز یا ورثه‌ای برمی‌خوریم. آیا در مورد مراحل قانونی انتقال سند املاک ورثه‌ای یا مفروز اطلاعی دارید؟
در این مطلب حقوقی از مجله گیلیم قصد داریم تا با انواع اسناد مالکیت، تفاوت اسناد با یکدیگر و نحوه استعلام اسناد مالکیت رسمی صحبت کنیم. اگر قصد خرید ویلا، خانه یا املاک تجاری را دارید، با ما در ادامه همراه باشید تا اسناد معتبر و قانونی را به شما معرفی کنیم.
سند نوشته‌ای است که بر اساس آن میزان تملک مالک به ملک را مشخص می‌کند؛ یعنی با استناد به سند می‌توانید نام مالک و میزان سهم مالک از ملک را بررسی کنید. در قانونی مدنی هم تعریف سند این چنین آمده: سند نوشته‌ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
از زمان‌های گذشته تا کنون اسناد مختلفی با مشخصه‌های متفاوت کاربرد داشتند. امروزه در شهرهای بزرگ بیشتر اسناد تک برگ و منگوله‌دار در معاملات استفاده می‌شوند. اما اگر قصد خرید ویلا یا خرید زمین در شهرهای کوچک را داشته باشید، با دیگر انواع سند هم برمی‌خورید.
معرفی انواع سند
انواع سند و دسته بندی اسناد از نظر حقوقدانان مختلف، ممکن است متفاوت باشد؛ اما طبق دیگر محتواهای حقوقی مجله گیلیم، سعی کردیم از کامل‌ترین و بهترین منبع برای بررسی انواع سند مالکیت کمک بگیریم. بر اساس کتاب “همراه کارشناس عبدالحسین ابراهیمی قاجار”، انواع سند بر اساس نوع مالکیت و سند مالکیت تقسیم بندی می‌شود.
انواع اسناد بر اساس سند مالکیت
انواع اسناد بر اساس سند مالکیت به دو دسته اسناد رسمی و اسناد عادی تقسیم بندی می‌شوند.
انواع سند رسمی
سند رسمی، سندی است که در چارچوب قانون و توسط مأموران رسمی دولت تنظیم شده باشد. بر اساس ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، رسمی است.
1. سند منگوله دار
یکی از شناخته شده‌ترین نوع اسناد رسمی، سند منگوله دار یا همان سیم سربی است. در این نوع اسناد تمام اطلاعات در مورد ملک، مالکان قبلی، شماره ملک، مساحت و … به صورت کامل نوشته شده است. اسناد منگوله دار از سال 1389 به بعد دیگر صادر نشدند؛ اما همچنان به عنوان معتبرترین اسناد رسمی شناخته می‌شوند.
2. سند تک برگ
از سال 1389 در تهران به جای صدور اسناد سیم سربی، سندهای یک برگی جدیدی مورد استفاده قرار گرفت. سندهای تک برگ هم تمام اطلاعاتی که در سندهای منگوله دار وجود داشت را دارند؛ با این تفاوت که نقشه کاداستر ملک، کد پستی ملک، هولوگرام و کروکی محل قرارگیری ملک هم در سند تک برگ وجود دارد.
اسناد تک برگ صفحه‌ای برای نقل و انتقالات ندارند و تنها می‌توانید نام و مشخصات آخرین مالک را مشاهده کنید. از این رو برای دسترسی به سوابق ثبتی باید به ادارات ثبت اسناد مراجعه کنید.
اگر می‌خواهید در مورد نحوه استعلام سند مالکیت اطلاعات کسب کنید مطلب «چگونه سند مالکیت ملک را استعلام بگیریم؟» مجله گیلیم را مطالعه کنید.
3. سند المثنی
هرگاه سند مالکیت یک ملک به خاطر اتفاقات طبیعی از بین برود یا گم شود، مالک می‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند المثنی کند. سند ملکی المثنی در دسته اسناد رسمی قرار می‌گیرد.
4. سند شورایی
احتمالاً در زمان خرید زمین یا ویلای شمال به اسنادی تحت عنوان سند شورایی برخورده باشید. همان طور که از اسمش پیداست این نوع اسناد توسط شورای محلی یک منطقه مهر زده شده و مورد تأیید است. برای تبدیل این اسناد به سند تک برگ باید مراحل قانونی آن را طی کنید.
5. سند وکالتی
سند وکالتی سندی است که مالک یا تعدادی از مالکین با تنظیم وکالت بلاعزل در دفترخانه اسناد رسمی حق انتقال ملک، رهن، وثیقه یا تضمین را به وکیل بدهند. عمدتاً برای فروش املاک ورثه‌ای و مشاعی، مالکان باید وکیلی انتخاب کنند و وکالت فروش ملک را در دفترخانه به وکیل بدهند.
6. سند تفکیکی
سند تفکیکی همان‌طور که از اسمش پیداست مربوط به املاکی است که بین چند نفر تقسیم شده است. در اسناد تفکیکی، مالکان با توافق خودشان قسمت‌های مختلف زمین یا خانه را بین خودشان تقسیم کرده‌اند. سپس مأموران اداره ثبت برای قسمت‌های تقسیم شده سند جداگانه‌ای صادر می‌کنند.
انواع سند عادی
اگر چه اسناد عادی از نظر قانونی ارزش کمتری دارند، اما در دسته اسناد قرار می‌گیرند. چه بسا نقل و انتقال این نوع اسناد دردسرهای خاص خودش را دارد.
1. سند عرصه
اصولاً عرصه املاک وقفی قابل خرید و فروش نیست. از این رو سند عرصه در اختیار اداره امور اوقاف قرار دارد و با شرایط خاص امکان احداث اعیان را به افراد می‌دهد.
2. سند اعیان
در املاک وقفی شما صاحب عرصه نخواهید بود. از این رو با اجازه و پرداخت هزینه به اداره اوقاف می‌توانید ساختمان، کارخانه، سرقفلی مغازه را در آن محل احداث کنید. انتقال مالکیت اعیان هم باید به صورت رسمی و با موافقت متولی وقف یا اداره اوقاف صورت گیرد.
3. سند زمین و ساختمان
سند مالکیت زمین‌هایی که دارای ساختمان هستند (مثل خانه باغ‌ها) می‌تواند به صورت زمین یا زمین و ساختمان صادر شود. زمین‌هایی که بعد از انقلاب منتقل شدند یا زمین‌های واقع در شهرک‌های صنعتی هم از این دسته اسناد هستند.
4. سند بنچاق
سند بنچاق قدیمی‌ترین نوع اسناد است که در دسته اسناد عادی قرار می‌گیرد. اکثر زمین‌ها و خانه‌ها در شهرهای کوچک دارای برگه‌های قطع بزرگی به نام بنچاق هستند. بنچاق در اصل دست نوشته‌ای است که یکی از بزرگان محل اطلاعات کامل ملک و نقل و انتقالات صورت گرفته از ابتدا تا به امروز را در آن ثبت می‌کرد.
در بنچاق امضای طرفین معامله و شهود آن‌ها وجود دارد. از این رو این نوع اسناد در مراجع قانونی از اعتبار بالایی برخوردار هستند؛ با این تفاوت که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده‌اند.
5. تقسیم نامه
احتمال بارها دیده باشید که دو یا چند ساختمان قدیمی با همکاری یک مهندس ساختمان، خانه‌های خود را تخریب و ادغام می‌کنند. تقسیم نامه سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و مالکین مشاعی با توافق یکدیگر ملک یا املاک را بین خود تقسیم می‌کنند (تعداد واحدهای ساختمانی که با مشارکت در ساخت به هر مالک تعلق می‌گیرد).
6. سند مشاع
زمانی که 6 دانگ یک ملک به بیش از 1 نفر تعلق بگیرد، مالکیت مالکان به صورت مشاع است. در این نوع املاک هیچ یک از شرکا نمی‌تواند نسبت به محدوده خاصی از ملک ادعای مالکیت کند. از این رو تا زمان افراز ملک برای آن سند مشاع صادر می‌شود.
خرید و فروش املاک مشاع فرآیندهای قانونی خاص خودش را دارد. از این رو بهتر است قبل از اقدام به خرید املاک مشاع در مورد آن اطلاعات کافی داشته باشید.
در مقاله «ملک مشاع چگونه فروخته می‌شود؟» مجله گیلیم می‌توانید همه اطلاعاتی که باید در مورد املاک مشاع بدانید را مطالعه کنید.
7. سند قولنامه‌ای
تا اوایل سال 1360 برای خرید و فروش املاک، اوراقی به اسم قولنامه تنظیم می‌شد. در قولنامه اطلاعاتی مثل مشخصات خریدار، فروشنده، مشخصات ملک و مبلغ توافق شده ذکر می‌شد. با گذشت زمان قولنامه فقط قول و قراری تعبیر شد که بین طرفین معامله گذاشته می‌شود و وجاهت قانونی خود را از دست داد.
در نتیجه قولنامه امروزه اعتبار قانونی ندارد و در دادگاه نمی‌توان طرفین را ملزم به وفا نمود.
انواع اسناد بر اساس نوع مالکیت
1. سند مفروز
افراز و مفروز به معنای جدا کردن سهم املاک مشاع یا ورثه‌ای است. زمانی که مالک ملک بیش از 1 نفر باشد، می‌توانید با مراجعه به دادگاه درخواست افراز ملک را داشته باشد. به این نوع اسناد که با جداسازی املاک مشاع صادر می‌شود، سند مفروز می‌گویند.
2. سند آزاد
املاک آزاد به املاکی اطلاق می‌شود که مالک آن (اشخاص حقیقی یا حقوقی) اختیار ایجاد بنا بر روی زمین و نقل و انتقال آن را بدون نیاز به جلب رضایت فرد حقیقی یا حقوقی دیگر داشته باشد.
3. سند وقفی
املاک وقفی، املاکی هستند که در اختیار اداره اوقاف یا متولی وقف قرار دارد. این نوع املاک با شرایطی خاص به صورت اقساط 99 ساله در اختیار افراد جامعه قرار می‌گیرد. برای نقل و انتقال اعیان این نوع اسناد باید از اداره اوقاف مجوز گرفت. در این نوع املاک زمین را عرصه و امتیازات را اعیان می‌نامند.
4. سند بنیادی یا مصادره‌ای
اسناد مصادره‌ای یا بنیادی به املاکی گفته می‌شود که به هر دلیلی توسط حکم دادگاه از مالک یا مالکین به نفع دولت یا یکی از بنیادها سلب مالکیت شده است. این نوع املاک قابل ارزیابی و ترهین هستند اما به نسبت اسناد آزاد دارای ارزش کمتری هستند.
5. سند جاری
به املاکی که تمام یا بخشی از عملیات مقدماتی آن‌ها انجام شده اما در دفتر کل ثبت نشده، سند جاری می‌گویند. از آنجایی که اسناد جاری قابل بازداشت به دستور مقام قضایی هستند؛ به نسبت املاک آزاد دارای کاهش ارزش خواهند بود.
6. سند 147 و 148
بر اساس مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، کسانی که با ارائه مدرک خریداری اعم از عادی و رسمی، در اجرای مقررات مواد فوق سند مالکیت دریافت داشته‌اند و با توجه به این که در صورت شکایت متضرر، مالکین سابق، اسناد آن‌ها بر اساس بند 6 قانون ثبت اسناد و املاک، قابل ابطال در محاکم دادگستری است. لازم است در این نوع ارزیابی کاهش ارزش متناسب در نظر گرفته شود.
7. سند معارض
زمانی که برای تمام یا قسمتی از یک ملک دو بار سند مالکیت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند. در این موارد دو سند رسمی با نام و تاریخ متفاوت صادر شده و مربوط به اشتباهات ثبتی است.
فروش این نوع املاک با کاهش ارزش نسبت به قیمت روز ملک صورت خواهد گرفت. از طرفی دارنده سند مالکیت مقدم الثبت یا صدور، حق انتقال ملک به غیر را دارند. اما دارنده سند مالکیت موخر الثبت و صدور تا زمان حکم دادگاه برای معتبر بودن آن، فقط حق واگذاری حقوق متصوره را دارد.
8. سند ورثه‌ای
زمانی که سند مالکیت به نام فردی باشد که فوت کرده، مالکیت ملک به ورثه فرد می‌رسد. در اسناد ورثه‌ای تمام ورثه از ملک سهم دارند و برای فروش آن نیاز به افراز ملک دارید. البته اگر تمام وارثین موافق فروش ملک باشند، می‌توانند به وکیلی، وکالت بلاعزل فروش ملک بدهند تا تمام کارهای قانونی را انجام دهد.
پیشنهاد می‌کنیم مطلب «نکات مهم خرید و فروش املاک ورثه ای» مطالعه کنید.
9. سند شش دانگ
به اسنادی که شش دانگ ملک یعنی شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین آن به یک فرد تعلق می‌گیرد، سند شش دانگ می‌گویند. سند ۶ دانگ در اصل نوع مالکیت افراد را نسبت به ملک مربوطه نشان می‌دهد.
خرید ویلا در شمال با کارشناسان گیلیم
در سال‌های اخیر جاده‌های منتهی به شهرهای شمالی، در تعطیلات شلوغ و پر ترافیک هستند. اکثر مردم از شهرهای دیگر ایران به خصوص تهران، شیراز، اصفهان و … در زمان تعطیلات، به شهرهای شمالی سفر می‌کنند. از آنجایی که هزینه اجاره ویلا در شمال سر به فلک کشیده، برخی از خانواده‌ها تصمیم به خرید ویلا در شمال گرفته‌اند.
مجموعه گیلیم چند سالی است که در زمینه فروش زمین یا ویلاهای لوکس شمالی، فعالیت می‌کند. این مجموعه با هدف ارائه خدمات بهتر به مشتریان خود، همانند سایت‌های ویلاجات، ویلایاب، کیلید، دیوار و … سایتی به نام گیلیم در زمینه خرید و فروش ویلا و زمین راه اندازی کرده است.
تفاوتی که مجموعه گیلیم با دیگر سایت‌های این حوزه دارد، معرفی اختصاصی فایل‌های لوکس و ارزشمند ویلا یا زمین در شهرهای شمالی است. همچنین، کارشناسان گیلیم با دانش تخصصی در این حوزه، از مرحله بازدید تا مرحله انتقال سند و خرید ملک با شما همراه هستند. خرید بدون واسطه و مطمئن از اصلی‌ترین اهداف مجموعه گیلیم است.
نکات مهم در مورد سند مالکیت
- عموماً خرید و فروش املاکی که دارای سند رسمی هستند، دردسرهای کمتری برای شما دارند. با این حال حواستان باشد که قبل از معامله خانه یا زمین از صحت و سقم اسناد اطلاعات داشته باشید.
- به اسنادی که به صورت کامل تحت مالکیت یک نفر باشد، سند شش دانگ می‌گویند.
- جدیدترین نوع اسناد رسمی سند تک برگ است.
- اگر سند ملکی در رهن بانک باشد و وام گیرنده نتواند وام را در موعد مقرر پرداخت کند، بانک حق دارد ملک را تصاحب کند.
سؤالات متداول
سند منگوله دار، سند تک برگ، سند المثنی، سند شورایی، سند وکالتی، سند تفکیکی، سند عرصه، سند اعیان، سند مشاع، بنچاق، تقسیم نامه، قولنامه و … از انواع سند مالکیت رسمی و عادی محسوب می‌شوند.
سند وقفی، سند اعیان، سند مصادره‌ای، سند جاری، سند 147 و 148، سند معارض و سند ورثه‌ای در زمان فروش ملک با قیمت پایین‌تری از ارزش واقعی آن به فروش می‌رسد.
در پایان ...
اگر قصد خرید یا فروش ملکی را داشته باشید، ملک باید دارای سند مالکیت چه رسمی و چه عادی باشد. در این مطلب سعی کردیم تمام اسنادی که ممکن است در زمان معامله ملک با آن روبرو شوید را به طور کامل توضیح دهیم. حواستان باشد که انتقال سند و مراحل قانونی هریک از اسناد با یکدیگر متفاوت‌اند؛ از این رو بهتر است قبل از اینکه ملکی را معامله کنید از صحت سند ملک اطمینان حاصل کنید.