کاربری ساختمان چیست؟ انواع کاربری ساختمان
آیا می‌دانید چرا از ساختمان‌های مسکونی برای مقاصد تجاری و اداری استفاده نمی‌شود؟! تا به حال اطرافیان شما به دنبال تغییر کاربری ساختمان بوده‌اند؟! چند نوع کاربری ملک داریم؟!
یکی از مهم‌ترین مجوزهایی که شهرداری برای املاک صادر می‌کند، مجوز کاربری ملک است. این مجوز مشخص می‌کند که ملک شما برای چه مقاصدی می‌تواند مورد استفاده قرار بگیرد. مثلاً یک ملک برای تأسیس مغازه و املاک تجاری مورد استفاده قرار می‌گیرد و دیگری برای ساخت ساختمان مسکونی است.
نوع کاربری هر ملک در شناسنامه‌ای به نام پروانه ساختمان ثبت می‌شود. اما افراد سودجویی هستند که بدون توجه به پروانه ساختمان، ساخت و سازهای غیرقانونی انجام می‌دهند. مثلاً در ملک کشاورزی اقدام به ساخت ویلا می‌کنند. این نوع اتفاقات به خصوص در شهرهای شمالی زیاد دیده می‌شود. برای آنکه در زمان خرید ملک از نوع کاربری آن اطلاع پیدا کنید، باید پروانه ساختمانی آن را چک کنید.
با این مقاله از مجله گیلیم همراه باشید تا با انواع کاربری ملک آشنا شویم.
هدف از ساخت و ساز ساختمان را کاربری ساختمان می‌گویند. نوع کاربری ساختمان هم در طرحی جامع مشخص می‌شود. طرحی بلند مدت که نحوه استفاده از اراضی، منطقه بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی را تعیین و بر حسب ضرورت تغییر می‌دهد.
همچنین، این طرح بر اساس معیارها و ضوابط طرح تفصیلی، نحوه استفاده از زمین‌ها، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی را تعیین می‌کند. اصلی‌ترین ارگان‌های تعیین کاربری ساختمان در شهر و روستا، شهرداری، فرمانداری یا مقام‌های ذی‌ربط هستند.
انواع کاربری ملک
1. کاربری مسکونی
یکی از مهم‌ترین کاربری‌های ساختمان، کاربری مسکونی است. به املاکی که خانوارها به صورت دائم یا موقت در آن سکونت دارند، کاربری مسکونی داده می‌شود. خوابگاه‌ها، آپارتمان مسکونی، خانه‌های ویلایی، ملک کلنگی، اقامتگاه‌های تفریحی و غیر موقت در دسته کاربری مسکونی قرار می‌گیرند.
- برای یک ساختمان می‌توانید علاوه بر کاربری مسکونی، کاربری اداری و تجاری نیز دریافت کنید.
- قبل از ساخت و ساز در ملک باید از شهرداری مجوز ساخت ساختمان مسکونی را دریافت کرده باشید.
- اگر قصد ساخت ویلا یا آپارتمان دارید، بهتر است زمینی با کاربری مسکونی خریداری کنید؛ تا دردسرهای اخذ مجوز و تغییر کاربری ملک را نداشته باشید.
2. کاربری تجاری
زمانی که بنا یا بخشی از بنا برای نمایش یا فروش کالا مورد استفاده قرار بگیرد به آن کاربری تجاری می‌گویند. در املاک تجاری می‌توان نسبت به فروش اقلام مختلف اقدام کرد. فروشگاه‌ها و مغازه‌ها، سالن‌ها و میادین فروش، بازارها، بازارچه‌ها، عمده فروشی‌ها، رستوران، داروخانه‌ها و … در دسته املاک تجاری قرار می‌گیرند.
- املاک تجاری با توجه به موقعیت خود دارای حق سرقفلی هستند.
- صرف استفاده تجاری از ملک به معنای وجود کاربری تجاری برای ملک نیست؛ چراکه ممکن است کاربری تجاری مورد تأیید شهرداری مربوطه نباشد. مثلاً ممکن است شخصی از واحد مسکونی خود به عنوان واحد تجاری استفاده کند.
3. کاربری اداری
املاک ارائه دهنده خدمات غیر تجاری، دارای پروانه یا گواهی پایان کار با عنوان “کاربری اداری” هستند. املاکی مانند دفاتر معاملات املاک، آژانس‌های تاکسی رانی، دفتر بیمه، دفاتر مهندسی و … زمانی که دارای کاربری تجاری نباشند، از نظر شهرداری در دسته کاربری اداری قرار می‌گیرند.
4. کاربری زمین‌های کشاورزی
زمین‌های زراعی یا کشاورزی به زمین‌هایی گفته می‌شود که با توجه به کشت معمول محل (آبی یا دیمی) مورد استفاده قرار می‌گیرد. این نوع زمین‌ها بیشتر در اراضی روستاها یا شهرهای کوچک یافت می‌شود.
5. کاربری باغ‌ها
کاربری باغ عموماً به دو دسته باغ میوه و باغ مسکونی تقسیم بندی می‌شود. باغ میوه همان طور که از اسمش پیداست، زمینی مملو از درختان میوه است. اما باغ مسکونی یا برج باغ به زمین‌های باغاتی گفته می‌شود که امکان ساخت ویلا یا برج مسکونی در آن وجود دارد.
در کاربری برج باغ، شهرداری مساحت مجاز ساخت بنا و تراکم ساختمانی در زمین را به صورت دقیق مشخص کرده است. از این رو قبل از خرید این نوع ملک، باید تحقیقات لازم را در خصوص ملک انجام دهید.
6. کاربری صنعتی، کارگاه و انبار
املاکی که دارای کاربری صنعتی هستند؛ شامل کارخانه، تعمیرگاه، انبار یا کارگاه‌های تولیدی، می‌توانند در محدوده شهرها یا در محدوده حریم شهرها و شهرک‌های صنعتی قرار بگیرند. ساختمان‌هایی که دارای کاربری صنعتی هستند می‌توانند در جهت تولید، توزیع و انبار محصولات مورد استفاده قرار بگیرند.
- ارزش ملک صنعتی با توجه به ارزش زمین و ارزش اعیان مثل ساختمان، انشعابات، چاه آب و امتیازهای مربوط به مجوز کاربری آن مشخص می‌شود.
- به طور کلی املاک صنعتی خارج شهر یا در شهرک‌های صنعتی قرار می‌گیرند.
7. کاربری گردشگری
هتل، مهمان‌پذیر، مجموعه گردشگری، سفره خانه، دفاتر مسافرتی و جهانگردی و … در دسته کاربری‌های گردشگری قرار می‌گیرند. به طور کلی هر تأسیساتی که در جهت خدمت رسانی به گردشگران داخلی و خارجی فعالیت می‌کند، از سوی شهرداری و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، مجوز کاربری گردشگری می‌گیرد.
8. املاک فاقد کاربری
کلیه املاکی که در محدوده قانونی شهرها قرار دارند، دارای کاربری هستند. اما اراضی که داخل محدوده استحفاظی شهرها (ذخیره‌های شهری) قرار دارند، دارای کاربری نیستند. این نوع املاک برای کاربری‌های آینده حفظ می‌شود و دارای ارزش مشخصی نیستند.
طرح هادی طرح جامع روستایی است که هر ۱۰ سال یک بار، زمین‌های خارج بافت را بسته به نیاز منطقه به داخل بافت روستایی اضافه می‌کند تا امکان ساخت و ساز در آن‌ها میسر شود. زمین‌های خارج بافت کاربری دارند، اما امکان تغییر کاربری و ساخت و ساز برای آن‌ها میسر نیست.
سایر کاربری‌های ملک
- کاربری ورزشی: استادیوم ورزشی، باشگاه‌های ورزشی، زمین بازی بزرگ و استخرهای سرپوشیده و روباز در دسته مجوز کاربری ورزشی هستند.
- کاربری معدن: اگر منابعی چون سنگ‌های قیمتی، فلزات و خاک حاصلخیز قابل بهره برداری و استفاده باشد، در دسته کاربری معدن قرار می‌گیرد.
- کاربری خدماتی: کاربری تجاری عام‌المنفعه مانند گرمابه عمومی که تقریباً عوام مردم از آن خدمات استفاده می‌کنند.
- کاربری حمل و نقل
- کاربری خدمات شهری
- کاربری بهداشتی/ درمانی
- کاربری فرهنگی/ مذهبی
- کاربری فضای سبز
- کاربری پارکینگ
- و ...
استعلام کاربری املاک
برای بررسی نوع کاربری املاک، می‌توانید پروانه ساختمان یا گواهی پایان کار آن را بررسی کنید. البته آپارتمان‌های اداری و مغازه‌هایی که دارای سند مالکیت جداگانه هستند، ممکن است کاربری‌های متفاوتی داشته باشند.
از این رو بهتر است قبل از خرید ملک، از مراجع ذی‌صلاح مانند شهرداری، دهیاری و … محل استعلام کاربری ملک را دریافت کنید. این مسئله زمانی که قصد خرید زمین یا ویلا در شهرهای شمالی را داشته باشید، اهمیت به سزایی پیدا می‌کند.
سؤالات متداول
هدف از ساخت و ساز ساختمان را کاربری ساختمان می‌گویند. نوع کاربری ساختمان هم در طرحی جامع مشخص می‌شود. کاربری ساختمان با توجه به صلاحدید مقام‌های ذی‌ربط، قابل تغییر است.
کاربری مسکونی، کاربری اداری، کاربری تجاری و کاربری کشاورزی متداول‌ترین نوع کاربری ساختمان در شهرها و روستاها هستند.
املاک ارائه دهنده خدمات غیر تجاری مانند دفاتر معاملات املاک، دفاتر بیمه و … که دارای کاربری تجاری نباشند، در دسته کاربری اداری قرار می‌گیرند.
باغ مسکونی یا برج باغ به زمین‌های باغاتی گفته می‌شود که امکان ساخت ویلا یا برج مسکونی در آن‌ها وجود دارد. به این نوع زمین کاربری باغ مسکونی داده می‌شود که در آن مساحت مجاز ساخت و ساز نوشته شده است.
زمانی که یک ساختمان دارای کاربری‌های مختلفی باشد، برای آن کاربری مختلط صادر می‌شود. مثلاً کاربری یک ساختمان هم مسکونی و هم اداری و تجاری باشد.
در پایان ...
املاک با توجه به طرح جامع و تفصیلی منطقه، دارای کاربری‌های متفاوتی هستند. اما راه‌هایی برای تغییر کاربری برخی املاک وجود دارد. مثلاً شما می‌توانید تحت شرایطی زمین زراعی را به زمین مسکونی تغییر کاربری دهید. اگر چه تغییر کاربری ملک دردسرهای خودش را دارد، اما در مواقعی باعث بالا رفتن ارزش ملک خواهد شد.