نکاتی که باید در زمان نوشتن اجاره نامه بدانید!
قرارداد اجاره نامه یکی دیگر از مهم‌ترین مسائل در حوزه مسکن محسوب میشود. همان طور که میان خریدار و فروشنده ملک قراردادی تحت عنوان مبایعه نامه بسته میشود، بین موجر و مستأجر هم قرارداد دیگری با نام اجاره نامه تنظیم میشود.
قرارداد رهن یا اجاره املاک دارای شروطی بین موجر و مستأجر است. از این رو ضروری است که هر دو طرف قرارداد با بندها و شرایط اجاره نامه آشنا باشند. بندهایی مثل شرایط تخلیه زود هنگام، مدت زمان اجاره، میزان اجاره بها، میزان رهن، وظایف موجر، زمان تحویل خانه و … که هر دو طرف باید به خوبی از آن‌ها آگاه باشند.
از آنجایی که قیمت مسکن روز به روز در حال افزایش است و درصد بالایی از افراد جامعه مجبور به اجاره نشینی هستند، در این مقاله از مجله گیلیم قصد داریم تا شما را با مهم‌ترین نکات در مورد اجاره نامه آشنا کنیم.
فرقی نمی‌کند که اجاره نامه شما به صورت دستی (قول نامه‌ای) باشد یا به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد؛ در زمان اجاره مسکن مسائلی هستند که منجر به اختلاف بین موجر و مستأجر می‌شوند. از این رو طبق قانون باید در متن اجاره نامه شروط و موارد توافق شده بین طرفین قرارداد ذکر شود تا از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود.
متن اجاره نامه باید در سه نسخه نوشته شود که یکی از آن‌ها نزد بنگاه و دو نسخه دیگر نزد موجر و مستأجر باشد. در ادامه مهم‌ترین نکات و مواردی که باید در اجاره نامه ذکر کنید، نوشته شده است.
مهم‌ترین نکات در مورد اجاره نامه (شروط اجاره نامه)
1. قرارداد اجاره نامه را می‌توان به صورت عادی یا رسمی تنظیم کرد.
2. قرارداد اجاره نامه باید دارای سه نسخه باشد که موجر، مستأجر و شهود طرفین آن را امضا کنند.
3. اگر ملک اجاره داده شده نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد که تأخیر در انجام آن منجر به ضرر موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع از این تعمیرات شود. اما می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کند.
4. در قرارداد اجاره باید مدت زمان اجاره را تعیین کنید. اصولاً قراردادهای اجاره مسکن یک ساله هستند و در پایان مدت قرارداد در صورت توافق طرفین قرارداد تمدید می‌شوند.
5. موجر باید مبلغ اجاره بها ماهیانه را در مدت زمان مشخص شده پرداخت کند.
6. عقد قرارداد با فوت مستأجر و موجر باطل نمی‌شود؛ مگر در شرایطی خاص.
7. لزومی ندارد که موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافی آن باشد.
8. اگر بعد از عقد قرارداد معلوم شود که ملک اجاره داده شده دارای مشکلات جدی است، مستأجر می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کند. البته اگر موجر مشکلات را رفع کند، مستأجر حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت.
9. کلیه مخارج از جمله تعمیرات اساسی ملک، خرید آبگرم‌کن و … بر عهده موجر است؛ مگر آنکه خلاف این قضیه در اجاره نامه ذکر شده باشد.
10. اگر مستأجر استفاده نامتعارفی از ملک مورد اجاره داشته باشد، موجر می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کند. مثلاً مستأجر از ملک مسکونی به جای ملک تجاری استفاده کند.
11.اگر مستأجر بدون اجازه موجر تعمیراتی در ساختمان ایجاد کند، حق دریافت وجهی در قبال آن را نخواهد داشت.
12. در صورتی که مستأجر بدون اجازه موجر در ملک یا زمین تغییراتی ایجاد کند، موجر حق دارد تا آن را از بین ببرد. اگر در اثر این کار نقصی به ساختمان یا زمین وارد شود، مستأجر مسئول آن خواهد بود. (به این عمل از جانب مستاجر تعدی می‌گویند).
13. اگر در قراردادهای عادی مستأجر در پایان مدت زمان اجاره از تخلیه ملک امتناع کند، موجر باید درخواست تخلیه را به شورای حل اختلاف یا دادگاه ارسال کند.
14. اگر اجاره نامه با سند اجاره رسمی تنظیم شده باشد، موجر باید درخواست تخلیه را به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را در آن تنظیم کرده ارسال کند. سپس دفترخانه درخواست رسمی را به اداره ثبت ارسال می کند.
15. پس از آنکه مستأجر دستور تخلیه ملک را از سوی دادگاه، شورای حل اختلاف یا اداره ثبت دریافت کند بین 10 تا 60 روز زمان دارد تا ملک را تخلیه کند.
16. اگر مستأجر در زمان اجاره خسارتی به ملک وارد کرده باشد، موجر نمی‌تواند به صورت شخصی مبلغی را از روی ودیعه برداشت کند. بلکه باید به دادگاه مراجعه کرده و با جلب نظر کارشناس رسمی مطالبه ضرر و زیان را ادعا کند.
17. عین مستأجره باید مشخص باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
18. امکان اجاره دادن عین مستأجره به غیر توسط مستأجر وجود ندارد؛ مگر آنکه در قرارداد ذکر شده باشد.
19. در زمان بستن قرارداد اجاره باید مشخص شود که هزینه های مشترک ساختمان شامل شارژ، هزینه تعمیرات ساختمان و … توسط چه کسی پرداخت میشود.
20. در صورتی که یکی از طرفین قرارداد در زمان انعقاد قرارداد حضور نداشته باشد، وکیل آن شخص باید قرارداد را امضا کند. اطلاعات هویتی وکیل و وکالت نامه وی نیز باید ضمیمه قرارداد شود.
اصطلاحات رایج اجاره
اصطلاح | معنا |
مستأجر | اجاره کننده |
موجر | مالک ملک و اجاره دهنده |
مال الاجاره | اجاره بها |
عین مستأجره | مورد اجاره |
اجرت المثل | مبلغی که بر اساس ارزش یک ملک تعیین میشود و طرفین قبلاً برای آن توافق نکرده‌اند. |
اجرت المسمی | مبلغی که دو طرف قرارداد در مورد آن توافق کرده باشند. مثل اجاره بها ماهیانه |
در اجاره نامه چه اطلاعاتی از طرفین قرارداد باید ذکر شود؟
- شغل، اقامتگاه و اطلاعات هویتی موجر به صورت مشخص نوشته شود.
- شغل مستأجر و اطلاعات هویتی مستأجر نوشته شود.
- نشانی کامل مورد اجاره و مشخص کردن ملحقات اجاره اعم از پارکینگ، انباری، تلفن و …
- در آن زمان مورد اجاره در تصرف کدام یک از طرفین است. به طور دقیق مشخص شود که مورد اجاره در چه زمان و تاریخی به مستأجر تحویل داده میشود.
- سررسید ماهانه پرداخت اجاره بها از سوی مستأجر به صورت دقیق در قرارداد ذکر شود.
- تعیین نوع اجاره، یعنی اینکه اجاره به منظور سکنی است یا کسب و پیشه.
- تعیین حقوق مستأجر برای انتقال مورد اجاره به غیر.
- تعیین میزان وجه التزام در صورت تخلف هر یک از طرفین. مثل عدم استرداد قرض‌الحسنه (رهن) از سوی موجر یا عدم تخلیه به موقع مستأجر.
نکته: ذکر مشخصات کامل مستأجر و موجر شامل نام، کد ملی، نشانی محل سکونت، نشانی محل کار و … در قرارداد از اهمیت بالایی برخوردار است. در صورت بروز هر گونه مشکل، مراجع قضایی از طریق اطلاعات ذکر شده در قرارداد پیگیری‌های لازم را انجام می‌دهند.
PDF نمونه قرارداد اجاره
سؤالات متدوال
بله، اگر مستأجر از لحاظ قانونی مالک مال مورد اجاره باشد، می‌تواند در قرارداد نشانی محل سکونت را نشانی مورد اجاره بنویسد.
به قراردادهایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند، قراردادهای رسمی می‌گویند. البته برای اجاره نامه ضرورت ندارد که حتماً قرارداد رسمی تنظیم کنید.
به قراردادی که بین مستأجر و موجر برای اجاره ملک، زمین، مغازه و … بسته میشود، اجاره نامه می‌گویند. اجاره نامه شامل اطلاعات کامل طرفین قرارداد و شرایط و بندهایی است.
در صورتی که صاحب ملک مشکلی با این قضیه نداشته باشد، اضافه کردن نفرات بلامانع است.
بله، در زمان تنظیم اجاره نامه می‌توانید نام دو نفر و میزان سهم هر یک از طرفین در مبلغ قرض‌الحسنه و اجاره بها را ذکر کنید.
در پایان ...
در اجاره نامه اطلاعاتی مثل تعداد نفرات، مورد اجاره، اطلاعات موجر و مستأجر، میزان قرض‌الحسنه، اجاره بها، وجه التزام و شرایط اجاره نوشته میشود. از این رو ضروری است که دو طرف قرارداد به دقت متن اجاره نامه را مطالعه کنند و در صورت تمایل بندهایی را به آن اضافه کنند تا در صورت بروز مشکلاتی در آینده، بتوانند از حق خود دفاع کنند.
باسلام،احساس میکنم،که مشاوراملاک،مسایل روبرای عقدقراردادروشن نمیکنن،وهمین امرسبب دامنه زدن برمشکلات مسکن میشود.