ثمن معامله چیست؟ نحوه پرداخت ثمن معامله ملک
ثمن معامله چیست؟ چه اصولی باید در زمان پرداخت ثمن معامله رعایت شود؟
ثمن معامله به مبلغی که خریدار در زمان خرید ملک به فروشنده پرداخت می‌کند، می‌گویند. از آنجا که تنظیم سند رسمی در معاملات ملکی نیازمند زمان کوتاهی است، مبلغ معامله در بازه‌های زمانی مختلفی به فروشنده پرداخت می‌شود. به طور کلی، مبلغ ثمن معامله در سه بازه زمانی مختلف (زمان بستن قرارداد، زمان تحویل ملک، زمان تنظیم سند) پرداخت می‌شود.
در مبایعه نامه بندهای مرتبطی با پرداخت ثمن معامله یا شرایط فسخ معامله وجود دارد. با این حال بسیاری از دعاوی ملکی و مشکلات خرید و فروش ملک به خاطر عدم پرداخت ثمن معامله یا برگشت خوردن چک خریدار ایجاد می‌شود. از این رو برای بسیاری از خریداران و فروشندگان ملک این سؤال ایجاد می‌شود که در زمان معامله چگونه ثمن ملک را پرداخت کنیم؟ چک بین بانکی یا رمز دار، کارت به کارت، انتقال وجه ساتنا، رمز ارز یا ….!
از این رو در این مقاله از مجله گیلیم قصد داریم تا یک بار برای همیشه موضوع نحوه پرداخت ثمن معامله را حل کنیم. موضوعی که شاید در نگاه اول به نظرتان مسئله جدی نیاید اما اگر نگاهی به پرونده‌های قضایی مربوط به این حوزه بیندازید، از این به بعد محتاطانه‌تر عمل می‌کنید.
ثمن معامله چیست؟
ثمن واژه‌ای است که در متن مبایعه نامه و قراردادهای ملکی وجود دارد. ثمن معامله در اصل همان مبلغ معامله و قیمت خرید ملک است. پولی که خریدار باید به فروشنده پرداخت کند تا معامله ملک صورت گیرد. ثمن معامله به تمام پولی گفته می‌شود که تا زمان تنظیم سند رسمی باید به حساب فروشنده ریخته شود.
اما چیزی که قرار است راجع به آن بحث کنیم، مبلغ ثمن معامله نیست؛ بلکه نحوه پرداخت این ثمن و بحث و جدال‌هایی که کارشناسان مختلف در این مورد دارند، موضوع اصلی بحث ما است. مسئله‌ای حیاتی که می‌تواند چه برای فروشنده چه خریدار دردسر ساز باشد!
فرآیند پرداخت ثمن معامله
در ایران قانون مختلفی در مورد باید و نبایدهای پرداخت ثمن معامله وجود دارد؛ اما در هیچ کجای قانون نوشته نشده که خریدار چگونه و در چند قسط مبلغ معامله را به فروشنده پرداخت کند. از این رو طرفین قرارداد با دست باز و روش‌های مختلفی قادر به پرداخت این ثمن خواهند بود. با این حال روش‌های معدودی مثل چک های رمزدار، چک های بانکی، کارت به کارت و … به عنوان عرف پرداخت ثمن در جامعه ما شناخته می‌شوند.
اگر می‌خواهید مشکلاتی نظیر کلاه‌برداری و برگشت خوردن چک در معامله صورت نگیرد، بهتر است با دقت و وسواس خاصی نکات زیر را رعایت کنید. با این حال در مورد هیچ مسئله‌ای، به خصوص مسئله ثمن معامله نمی‌توان تضمین کرد که مشکلی برای شما رخ ندهد. از این رو شما تنها می‌توانید جوانب احتیاط را رعایت کنید.
با افزایش تورم و بالا رفتن قیمت خانه، روش‌هایی مثل دستگاه پوز و … منسوخ شده و روش‌های دیگری مثل استفاده از رمز ارز یا دلار برای پرداخت ثمن معامله جایگزین شده‌اند. با این حال استفاده از چک؛ به خصوص چک رمز دار یا بین بانکی همچنان به عنوان بهترین و امن‌ترین روش پرداخت ثمن معامله محسوب می‌شوند.
مراحل پرداخت ثمن معامله ملک
پرداخت ثمن معامله با توجه به شرایط طرفین قرارداد، طی اقساط متفاوتی صورت می‌گیرد. در معاملات ملکی 30% یا 1/3 ثمن در ابتدای قرارداد به فروشنده پرداخت می‌شود. زمان پرداخت مابقی قسط هم در مبایعه نامه ذکر می‌شود. با این حال بهترین حالت پرداخت پول در خرید خانه یا ویلا، پرداخت در سه قسط است.
- یک سوم ثمن معامله به صورت فی‌المجلس؛ یعنی در زمان تنظیم مبایعه نامه و قرارداد پرداخت می‌شود.
- یک سوم بعدی در زمان تحویل کلید ملک پرداخت می‌شود.
- یک سوم باقی مانده هم در زمان تنظیم سند رسمی در محضر پرداخت می‌شود.
روش‌های پرداخت مبلغ معامله
همان طور که گفتیم میزان قسط و روش پرداخت پول در این معاملات کاملاً به نظر طرفین قرارداد بستگی دارد. با این حال در این بخش روش‌های مرسوم پرداخت مبلغ معامله را به طور کامل بررسی می‌کنیم.
1. چک
یکی از رایج‌ترین و البته بهترین روش پرداخت ثمن، استفاده از چک است. با افزایش قیمت مسکن در شهرها و کلان شهرها، عملاً پرداخت مبلغ اولیه خرید ملک با پول نقد، کارت به کارت و دستگاه پوز غیر ممکن به نظر می‌رسد. از این رو استفاده از چک همچنان به عنوان روشی معتبر و مهم در پرداخت ثمن معامله محسوب می‌شود. اما آیا هر نوع چکی دارای اعتبار قانونی است؟
خیر، تا به امروز سه نوع چک شناخته شده در معاملات روزمره استفاده می‌شود.
- چک عادی
- چک بین بانکی تضمین شده
- چک بانکی تضمین شده (رمزدار)
به خاطر داشته باشید!
اگر در زمان معامله ملک از چک برای دریافت ثمن معامله استفاده می‌کنید، حتماً از طریق سامانه صیاد وضعیت اعتبار چک را بررسی کنید. بسیاری از سودجویان حوزه مسکن با تعویض و پرداخت چک تقلبی به فروشنده، کلاهبرداری‌‌های کلانی در این حوزه انجام می‌دهند.
از روی چک دریافتی کپی بگیرید. سپس همراه خریدار، اصل و کپی چک به بانک مراجعه کنید. بعد از آن در بانک اصل چک را با کپی چک تطابق دهید و بعد چک را به متصدی بانک تحویل دهید تا از اعتبار چک آگاهتان کند. در صورتی که چک خریدار مشکلی نداشت، به بنگاه املاک مراجعه کنید و مبایعه نامه را امضا کنید.
چک عادی
چک عادی، قدیمی‌ترین نوع چک است که امروزه کمتر کسی آن را قبول دارد. چرا که چک عادی از صاحب حساب اعتبار می‌گیرد و ممکن است مبلغ مشخص شده چک در حساب شخص نباشد. در این صورت چک برگشت خورده و مشکلات بسیاری برای دریافت کننده چک رخ می‌دهد. از طرفی فرآیند قانونی برگشت زدن و پاس کردن چک ممکن است ماه‌ها زمان ببرد.
البته با وارد کردن شماره چک عادی در سامانه صیاد می‌توانید وضعیت صادر کننده را مشاهده کنید. اگر وضعیت چک سفید باشد یعنی خریدار بدون چک برگشتی است.
چک بانکی تضمین شده
چک بانکی تضمین شده یا رمزدار یکی از معتبرترین روش‌های پرداخت مبلغ معامله محسوب می‌شود. چک رمز دار به حدی معتبر است که آن را مساوی با پول نقد در نظر می‌گیرند. با وجود این چک می‌توانید با خیال در موعد مقرر شده چک را پاس کنید. مشکلاتی اعم از فوت صاحب حساب، ورشکستگی یا … تأثیری در پاس کردن چک نخواهد داشت.
نکته: اگر چک رمزدار در وجه حامل صادر شود، هر شخصی غیر از دریافت کننده چک هم قادر به وصول آن خواهد بود. از این رو در صورت مفقود شدن چک مشکلات جدی برای شما رخ می دهد.
چک بین بانکی تضمین شده
چک بین بانکی تضمین شده هم همانند چک رمزدار از اعتبار بسیار خوبی برخوردار است. با این تفاوت که چک بین بانکی در وجه طرف معامله و با شماره حساب و کد ملی شخص ثبت می‌شود. از این رو تنها فروشنده قادر به وصول چک بین بانکی خواهد بود.
نکته: از آنجایی که چک بین بانکی تضمین شده به حساب طرف معامله واریز می‌شود، در صورت فسخ معامله فروشند باید چک را به حساب بخواباند و بعد مبلغ را به خریدار بازگرداند.
2. حواله بانکی
امروزه انتقال وجه کارت به کارت یا حواله بانکی به صورت پایا در خرید و فروش ملک جایگاهی ندارد. اما حواله بانکی دیگری با نام ساتنا انتقال وجه تا سقف نامحدود را برای شما امکان پذیر می‌کند. البته انتقال وجه ساتنا به همین راحتی هم نیست. برای اینکه بتوانید مبالغ بالای 200 میلیون تومان را از طریق ساتنا جابجا کنید، باید سند رسمی ارائه کنید.
با این حال هنوز برای خرید و فروش ملک در شهرهای کوچک می‌توان از سقف کارت به کارت یا پایا برای پرداخت بیعانه یا ثمن معامله استفاده کرد. پرداخت پول به روش حواله بانکی شامل کد رهگیری است. اما همچنان نمی‌توان از این روش به عنوان روشی مطمئن و بی دردسر برای معاملات ملکی یاد کنیم.
3. رمز ارزها، دلار و یورو
یکی از روش‌های پرداخت مبلغ معامله که در چند سال اخیر در کشورمان مورد استفاده قرار می‌گیرد، پرداخت ثمن معامله به صورت دلار، یورو و رمز ارز است. البته استفاده از رمز ارز برای معاملات از لحاظ قانونی معتبر نیست؛ چرا که پیگیری این نوع معاملات عملاً غیر ممکن است و در صورت کلاه‌برداری و مشکلات این چنینی دردسرهای زیادی برای افراد رخ می‌دهد. اما در معاملات کلان و خرید و فروش ویلاهای شمال از این روش نیز استفاده می‌شود.
رمز ارزهایی مثل تتر (Tether) یا همان USDT، یک ارز دیجیتالی ثابت هستند که شامل نوسانات بازار نمی‌شوند و برابر با 1 دلار آمریکا است. از این رو در معدود معاملات مسکن شاهد پرداخت ثمن معامله به این شیوه هستیم. در برخی معاملات نیز ثمن معامله معادل دلار یا یورو پرداخت می‌شود.
راه حلی مطمئن و قانونی برای جلوگیری از دردسرهای چک بانکی
یکی از بهترین راه‌هایی که می‌توانید از عدم برگشت خوردن چک یا مشکلات این چنینی جلوگیری کنید، استفاده از بندهای قانونی در مبایعه نامه است. بسیاری از مشاوران املاک از متن های آماده در متن مبایعه نامه استفاده می‌کنند. در این متن نوشته شده که خریدار در تاریخ … مبلغ …. به شماره چک … را به فروشنده پرداخت می‌کند. اما مشکل این متن چیست؟
زمانی که به بانک مراجعه کنید و پولی در حساب خریدار نباشد، تا زمان بررسی شکایت در دادگاه و اعلام حکم، چند ماه درگیر خواهید بود. چرا که خریدار به شما چکی داده که مطابق قانون به منزله پرداخت ثمن معامله است. از این رو فسخ قرارداد امکان پذیر نخواهد بود.
اما زمانی که در مبایعه نامه ذکر کنید خریدار در تاریخ …. مبلغ …. را باید به صورت نقداً به فروشنده پرداخت کند، موضوع فرق می‌کند. در این زمان باز هم مبلغ مشخص شده می‌تواند توسط چک به فروشنده پرداخت شود؛ اما تنها زمانی که چک قابل وصول باشد، به منزله دریافت نقدی پول خواهد بود. از این رو در صورت برگشت خوردن چک، معامله فسخ می‌شود. خریدار هم نمی‌تواند ادعایی در خصوص پرداخت ثمن معامله داشته باشد.
پرداخت ثمن معامله در صورت وجود مستأجر
در صورتی که ملکی که قصد خرید آن را دارید دارای مستأجر باشد، پرداخت ثمن معامله کمی متفاوت است. خریدار باید مبلغ قرض‌الحسنه (رهن مستأجر) را از مبلغ کل معامله کسر کند. سپس مابقی پول را در سه قسط به فروشنده پرداخت کند.
یعنی اگر ملکی 3 میلیارد و 500 میلیون تومان ارزش داشته باشد و مبلغ رهن مستأجر 500 میلیون تومان باشد، خریدار باید 3 میلیارد تومان به فروشنده پرداخت کند. مابقی پول هم در صورتی که مستأجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد، به مستأجر پرداخت می‌شود.
توجه داشته باشید که در صورتی که ملک خریداری شده دارای مستأجر باشد، پس از تنظیم سند رسمی باید مبایعه نامه جدیدی به اسم خودتان با مستأجر تنظیم کنید. در غیر این صورت مشکلات جبران ناپذیری برای شما به وجود خواهد آمد.
در مطلب “نکاتی که باید در زمان نوشتن اجاره نامه بدانید” مجله گیلیم می‌توانید اطلاعات بیشتری در مورد مبایعه نامه بین مستأجر و موجر بخوانید.
پرداخت ثمن معامله در صورت وام دار بودن ملک
برخی از مالکان با سند ملک از بانک مسکن وام گرفته‌اند. از آنجایی که بازپرداخت بانک مسکن طولانی مدت است، ممکن است در زمان فروش ملک، سند ملک همچنان در رهن بانک باشد و مبلغی از اقساط آن باقی مانده باشد. در این صورت امکان انتقال سند وجود نخواهد داشت.
در اکثر موارد فروشنده قبل از اقدام به فروش ملک، تمام اقساط باقی مانده را پرداخت می‌کند تا سند از رهن بانک خارج شود. در شرایطی هم فروشنده، ملک را با شرط وام دار بودن به خریدار می فروشد. در این شرایط ملک به صورت قول نامه‌ای یا وکالت بلاعزل به فروش می‌رسد.
خریدار با مراجعه به بانک و پر کردن فرم‌های مربوطه، بین یک تا ده درصد از مبلغ وام باقی مانده را در همان ابتدا به بانک پرداخت می‌کند. مابقی اقساط هم مانند قبل باید توسط مالک جدید به بانک پرداخت شود. در این شرایط مبلغ وام از ثمن معامله کسر و مابقی مبلغ به فروشنده پرداخت می‌شود.
مدارک لازم برای دادخواست مطالبه ثمن معامله
- کارت ملی یا شناسنامه شاکی
- مبایعه نامه یا قرارداد که اساس مطالبه ثمن محسوب می‌شود.
- دادخواست مطالبه ثمن معامله
- ادله و مستندات
نکات مهم در مورد پرداخت ثمن معامله ملک
- حتماً در زمان نوشتن قرارداد اولیه در مورد نحوه پرداخت پول و زمان انتقال سند با فروشنده به توافق برسید.
- اگر قرار است بر روی ملک خریداری شده وام مسکن بگیرید، حتماً در همان ابتدا به فروشنده اطلاع دهید و رضایت وی را دریافت کنید. چرا که در صورت گرفتن وام، مدت زمان بیشتری نیاز دارید؛ از آنجا که بخشی از مبلغ معامله توسط بانک پرداخت می‌شود، برخی از مالکان با این شرایط موافقت نمی‌کنند.
- روز و تاریخ تنظیم سند، نام دفترخانه رسمی و تاریخ پرداخت اقساط به صورت دقیق در مبایعه نامه مشخص شود.
- در مبایعه نامه ذکر کنید که ثمن معامله باید به صورت نقداً پرداخت شود.
- پس از اینکه در هر مرحله بخشی از ثمن معامله را پرداخت کردید، باید در مبایعه نامه متنی در خصوص دریافت مبلغ مشخص شده ثمن و امضا شهود، خریدار و فروشنده زده شود.
- بهترین روش پرداخت ثمن معامله استفاده از چک رمزدار یا چک بین بانکی ثبت شده است.
- بهتر است از روش‌های غیر ایمن مثل چک معمولی و حواله بانکی برای پرداخت مبلغ معامله استفاده نکنید.
- هنگام معامله ملک و پرداخت ثمن حتماً فرد قابل اعتمادی که در این حوزه تخصص دارد با خود همراه داشته باشد.
- در مبایعه نامه بندی در خصوص فسخ معامله در صورت عدم پرداخت ثمن معامله تعیین کنید.
- حتماً مبلغی به عنوان وجه التزام در مبایعه نامه تعیین کنید.
در پایان ...
یکی از بندهای مهم در خرید و فروش ملک، مربوط به ثمن معامله و نحوه پرداخت آن است. مسئله‌ای مهم که در صورت عدم توجه به آن مشکلات جدی برای طرفین قرارداد پیش می‌آید. در این مطلب سعی کردیم تا جای ممکن مسئله معامله ملک و نحوه پرداخت پول معامله را بررسی کنیم.
بسیار عالی و مفید بود متشکرم
سلام
ممنون از شما دوست عزیز
اگر ممکنه در موردشروط فسخ و وجه التزام هم مطلب بگذارید ممنون
سلام دوست عزیز
برای اطلاع از شرایط فسخ قرارداد میتونید به این لینک https://gillim.ir/blog/termination-contract/ مراجعه کنید.