تفاوت تفاسخ، فسخ و منفسخ چیست؟
فسخ و منفسخ یعنی چه؟ چقدر در مورد این دو واژه اطلاعات دارید؟
در زمان معامله و بستن قرارداد احتمالاً به واژه فسخ، منفسخ یا تفاسخ برخورده‌اید. این واژه‌ها اگر چه در معنای لغوی با یکدیگر هم خانواده هستند اما از نظر قانونی کاملاً با هم تفاوت دارند. هر قراردادی بسته به نوع معامله و شرایط توافق شده، دارای بندهای قانونی است. بر طبق این قرارداد، در صورتی که هر یک از طرفین به شروط ذکر شده در قرارداد پایبند نباشد، امکان برهم زدن معامله توسط طرف دیگر وجود دارد.
یکی از بندهای مهم قرارداد شرایط فسخ، انفساخ و تفاسخ است. این کلمات جنبه قانونی دارند و برای ابطال یک قرارداد استفاده می‌شوند. اما تأثیری که هر یک از این کلمات در قرارداد و مبایعه نامه می‌گذارند با یکدیگر متفاوت هستند. آیا از معنای حقوقی فسخ و منفسخ یا تفاوت میان این دو اطلاعی دارید؟ در ادامه با مجله گیلیم همراه باشید تا هر آنچه که باید در مورد تفاوت فسخ، تفاسخ و منفسخ در قرارداد بدانید را بازگو کنیم.
فسخ در معنای لغوی به معنای برهم زدن معامله است. به عبارت دیگر پایان دادن حقوقی به قرارداد توسط یکی از طرفین قرارداد یا شخص ثالث را فسخ می‌گویند. فسخ در حقیقت انحلال ارادی قرارداد است. زمانی که یکی از طرفین قرارداد به وظایف خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کند و معامله را بر هم بزند.
اما برای فسخ یک طرفه قرارداد، حق فسخ باید توسط دادگاه تأیید شود و به وسیله اظهارنامه به طرف دیگر قرارداد اعلام شود. حتی اگر یکی از طرفین قرارداد به وظایف خود عمل نکرده باشد، باید منتظر اظهارنامه دادگاه برای فسخ قرارداد ماند.
ممکن است در شرایطی خاص طرف دیگر قرارداد از حق فسخ خود استفاده نکند و معامله را بر هم نزند؛ یعنی شانس دیگری به طرف معامله دهد تا به تعهدات خود عمل کند.
مثال:
- فروشنده نتوانسته در مدت زمان مشخص شده مدارک لازم برای انتقال سند خانه را آماده کند.
- خریدار یا فروشنده از معامله ملک پشیمان شده باشند.
منفسخ یا انفساخ چیست؟
منفسخ یا انفساخ به معنای برهم خوردن معامله بدون اراده و دخالت طرفین قرارداد (انحلال قهری) است. زمانی که در قرارداد به جای کلمه فسخ از کلمه منفسخ استفاده شود، در صورت پایبند نبودن یکی از طرفین به تعهدات خود، قرارداد خود به خود منحل می‌شود. در این زمان دیگر نیازی به رأی دادگاه و اعلام فسخ قرارداد به طرف دیگر قرارداد نخواهد بود. چرا که بر اساس قرارداد، یکی از اشخاص نتوانسته در زمان مشخص شده به تعهد خود عمل کند و از نظر قانونی قرارداد منحل می‌شود.
در صورتی که طرفین قرارداد بعد از منفسخ شدن، راضی به استمرار قرارداد باشند، باید قرارداد یا مبایعه نامه جدیدی تنظیم شود.
مثال:
- خریدار نتوانسته در مدت زمان معلوم، پول ملک (ثمن معامله) را پرداخت کند.
- خودرویی که معامله شده پیش از تحویل به خریدار، از بین رفته باشد.
انواع انفساخ قرارداد
- شرایط انفساخ که در زمان معامله توسط دو طرف قرارداد مشخص شده باشد. (مثلاً زمان اجاره نامه بعد از گذشت 3 ماه خود به خود تمام شود).
- انفساخی که توسط حکم قانونی باشد. (مثلاً در صورتی که خریدار با فرض بر اینکه خانه کلید نخورده است معامله ملک را انجام دهد. اما بعد از بستن قرارداد متوجه شود که خانه قولنامه شده خراب است و نیاز به تعمیرات جدی دارد).
- انفساخی که در جهت حمایت از اراده طرفین توسط حکم قانون گذار تعیین می شود. (مثلاً در صورت فوت یکی از طرفین معامله، قرارداد خود به خود منفسخ می شود).
بهتر است بدانید: جنون و مرگ از مواردی هستند که موجب انفساخ قرارداد بین دو طرف می‌شوند.
تفاسخ یا اقاله چیست؟
تفاسخ یا اقاله تا حدودی به منفسخ شباهت دارد. با این تفاوت که برای انحلال قرارداد، رضایت هر دو طرف معامله اهمیت دارد. تفاسخ قراردادی قهری و لازم‌الاجرا است. به موجب این حکم، در صورتی که دو طرف قرارداد راضی به برهم خوردن معامله باشند، بدون نیاز به حکم دادگاه، معامله منحل می‌شود.
مثال:
- بعد از بستن قرارداد اجاره‌نامه، موجر و مستأجر هر دو از تصمیم خود پشیمان می‌شوند و می‌خواهند قرارداد منحل شود.
در چه شرایطی قرارداد یا مبایعه نامه منحل می‌شود؟
بعد از عقد قرارداد، امکان دارد که مشکلاتی برای یکی از طرفین قرارداد ایجاد شود (آماده نشدن پول، مشکلات ملک و …) که در نتیجه آن طرف دیگر معامله ترجیح دهد تا قرارداد منحل شود. حال ممکن است برهم خوردن معامله از جانب یکی از طرفین باشد یا دو طرف قرارداد تصمیم به انحلال آن بگیرند.
پیشنهاد می کنیم مطلب ” قولنامه چیست؟ همه چیز در مورد قولنامه ملک” را مطالعه کنید.
قرارداد لازم و جایز چیست؟
قرارداد جایز به قراردادی می گویند که طرفین قرارداد بدون اینکه حق فسخی داشته باشند، در هر زمان قادر به برهم زدن معامله باشند.
اما قرارداد لازم قراردادی است که طرفین آن حق برهم زدن معامله را ندارند؛ مگر به شرط و شروطی. فقط در زمانی که در قرارداد یا طبق قانون برای یکی از طرفین حقی برای فسخ قرارداد وجود داشته باشد، امکان برهم زدن معامله وجود دارد.
نکته:
در صورتی که یکی از طرفین قرارداد در روند اجرای تعهدات خود دچار ضرر و زیان شود، قانون برای جلوگیری از این ضرر، از طریق حکم مستقیم معامله را فسخ می کند. این موارد که خیارات نام دارند، تمام جوانب ضرر و زیان و مشکلاتی که در زمان معامله ممکن است رخ دهد را شامل می شود.
سؤالات متداول
فسخ و منفسخ هر دو به معنای برهم زدن معامله هستند. با این تفاوت که فسخ قراردادی ناشی از اراده طرفین است؛ اما انفساخ بدون اراده طرفین قرارداد و در صورت رخداد شرایطی خاص، صورت می‌گیرد. در صورت انفساخ قرارداد نیاز به مطلع کردن طرف مقابل نخواهید داشت، اما در صورت فسخ قرارداد، باید فسخ قرارداد توسط اظهارنامه دادگاه به فرد دیگر اطلاع داده شود.
منفسخ در معنای حقوقی به معنای از بین رفتن قرارداد بدون اراده طرفین است.
در پایان ...
همان‌طور که مطالعه کردید، فسخ، منفسخ و تفاسخ در معنای لغوی با یکدیگر شباهت دارند. اما از نظر حقوقی هر یک از این موارد تعاریف مختلفی دارند. مثلاً انفساخ بدون اراده طرفین قرارداد موجب انحلال قرارداد می‌شود. اما در فسخ، در صورت متعهد نبودن یکی از طرفین قرارداد، امکان استفاده از حق فسخ و برهم زدن معامله تنها از طریق دادگاه امکان پذیر است.
امیدواریم با مطالعه این مطلب حقوقی از مجله گیلیم توانسته باشید تا با یکی دیگر از موارد حائز اهمیت در بستن قولنامه و قرارداد آشنا شوید.
سلام
من یه خونه تو تهران خریدم که قرار بود فروشنده ده روز پیش خونرو تخلیه کنه و کلیدشو تحویل بده. الان ازم میخواد که ده روز دیگ هم بهش وقت بدم تا بتونه تخلیه کنه. من مشکلی با این تاخیر ندارم نمیخوامم هزینه ای ازش بگیرم اما لازمه که قرارداد جدیدی باهاش ببندم یا جایی این موضوعو ذکر کنم؟
با سلام
در این‌گونه موارد به‌صورت عرفی معمولاً پشت مبایعانه را به‌صورت دست‌نویس که در اصطلاح به آن زهرنویسی می‌گویند مورد کتابت قرار میدهند و مدت زمانی که قرار است مستأجر عین المستأجره را مدت بیشتری تصرف کند در آنجا می‌نوسند که البته در برخی محاکم قضایی قابل قبول نیست.