خرید ملک ورثه ای، نکات مهم خرید و فروش املاک ورثه ای
احتمالاً تا به حال کلمه ملک موروثی به گوشتان خورده باشد. ملک ورثه ای به ملکی گفته می‌شود که مالک آن فوت کرده و مالکیت آن به ورثه شخص منتقل شده است. خرید ملک موروثی دردسرها و مشکلات زیادی را برای افراد ناآگاه به دنبال دارد.
معامله املاک ورثه ای تفاوت های زیادی با معامله املاک عادی دارد. مواردی مثل رضایت تمام وراث، گواهی انحصار وراثت و … از جمله مواردی است که باید قبل از عقد قرارداد بررسی شوند. اگر ملک موروثی دارید یا قصد دارید تا ملک ورثه ای بخرید، بهتر است به نکات زیر توجه کنید.
در این مطلب از مقاله گیلیم قصد داریم تا شما را با مهم‌ترین نکات در زمینه خرید و فروش املاک ورثه ای آشنا کنیم.
زمانی که مالک اصلی ملک فوت کرده باشد، مالکیت ملک و تمام دارایی وی به ورثه آن منتقل می‌شود. به چنین ملکی، ملک ورثه ای گفته می‌شود. از آنجایی که برای فروش چنین املاکی، رضایت تمام ورثه ضروری است، در بسیاری از موارد فروش آن با مشکلاتی مواجه می‌شود. مشکلاتی از قبیل:
- یکی از ورثه راضی به فروش خانه و زمین های ورثه ای نیست.
- مشکلاتی در میزان سهم هر یک از ورثه وجود دارد.
- یکی از ورثه بدون اطلاع مابقی ورثه نسبت به فروش و قولنامه خانه اقدام می‌کند.
نکاتی که باید در مورد خرید ملک ورثه ای بدانید!
1. احراز مالکیت ملک
اولین چیزی که باید در زمان خرید ملک ورثه ای توجه کنید، بررسی سند مالکیت ملک است. سند مالکیت باید به نام شخصی باشد که فوت کرده است.
2. بررسی گواهی انحصار وراثت
بعد از بررسی مالک ملک، باید ببینید ورثه متوفی چه کسانی هستند؟ با درخواست گواهی انحصار وراثت می‌توانید این مسئله را بررسی کنید. گواهی انحصار وراثت توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود و تعداد ورثه، نام ورثه متوفی و میزان سهم‌الارث آن ذکر شده است.
پیشنهاد می‌کنیم که در زمان خرید ملک ورثه ای، علاوه بر گواهی انحصار وراثت، از اداره ثبت احوال استعلام بگیرید و احتمال وجود دیگر ورثه را بررسی کنید. با این کار تکلیفتان معلوم است که برای خرید ملک رضایت چه اشخاصی ضروری است.
3. رضایت ورثه از فروش ملک
در صورتی که مالک فوت شده بیش از یک وارث داشته باشد، تمام ورثه در زمان تنظیم قرارداد باید حضور داشته باشند. اگر حتی یک ورثه راضی به فروش ملک نباشد، باید تا زمان حکم دادگاه برای تفکیک سهم، منتظر بمانید.
نکته:
در صورتی که حتی یک ورثه از امضا مبایعه نامه امتنا کند، خریدار باید از طریق دادگاه التزام آن وارث به امضا را بخواهد.
4. بررسی وکالت نامه
ممکن است در شرایطی وارث به دلیل عدم حضور در کشور یا مشغله‌های کاری قادر به حضور برای معامله ملک نباشند. در این موارد ورثه به وکیلی وکالت تام می دهند تا از جانب آن‌ها املاک و زمین های ورثه ای را به فروش برساند. در صورت وجود وکالت نامه از ورثه بررسی کنید که این وکالت نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد. همچنین، دایره اختیارات وکیل را بررسی کنید. یعنی ببینید آیا وکیل اجازه فروش ملک را دارد یا نه؟
5. ورثه صغیر:
اگر در بین وراث، شخص صغیر یا محجوری وجود داشته باشد، خود صغیر نمی‌تواند از حق و حقوق قانونی خود تا زمان رسیدن به سن قانونی بهره‌مند شود. در نتیجه این شخص قادر نیست تا طرف معامله شما باشد. منظور از ورثه صغیر، فرزند پسر کمتر از 15 سال و فرزند دختر کمتر از 9 سال است. البته در این موارد حق معامله ورثه صغیر می تواند به دست قیم قانونی سپرده شود.
نکته: قیم به صورت رسمی قادر به فروش اموال غیرمنقول صغیر نخواهد بود. در صورت نیاز به فروش ملک، باید به اداره سرپرستی قوه قضائیه مراجعه شود و در صورت صلاحدید دادستان، این حق به قیم داده می‌شود.
6. وصیت نامه:
در مواقعی فرد متوفی قبل از مرگ وصیت نامه ای مبنا بر تقسیم اموال یا وقف اموال خود تنظیم می‌کند. این وصیت نامه ممکن است به صورت رسمی یا عادی تنظیم شود. مطمئن شوید که در صورت وجود وصیت نامه، ملک به شخص دیگری به جز ورثه منتقل نشده باشد.
بر اساس قانون، افراد تنها قادرند تا سقف 1/3 اموال خود را وصیت کنند.
7. مفاصا حساب مالیاتی ملک
یکی از مهم‌ترین اسنادی که باید در زمان خرید ملک موروثی به آن توجه کنید، مفاصا حساب مالیات بر ارث است. با توجه به دارایی‌های متوفی مالیات وی محاسبه شده و مفاصا حساب مالیاتی توسط اداره مالیات صادر می‌شود. اگر ملکی که قصد خرید آن را دارید در فهرست اموال متوفی ذکر شده باشد، مشکلی در خرید آن وجود نخواهد داشت.
8. پرداخت ثمن معامله به وراث
برای اینکه مشکلی در معامله ملک برایتان پیش نیاید، پیشنهاد می‌کنیم تا سهم هر یک از وراث را به صورت جداگانه پرداخت کنید. در بسیاری از موارد خریدار تمام مبلغ معامله (ثمن) را به یکی از وراث می دهد تا بین بقیه ورثه تقسیم کند. در این معاملات ممکن است ادعایی مبنی بر ضایع شدن حق ورثه برایتان مشکلاتی ایجاد کند.
مدارک لازم جهت فروش ملک ورثه ای
- ارائه اصل سند مالکیت
- ارائه گواهی انحصار وراثت
- ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
- وصیت نامه متوفی در صورت وجود
- حضور ورثه یا وکیل رسمی وراث در زمان انجام معامله
- قیم نامه در صورت وجود وارث صغیر
- پایان کار شهرداری
- پرداخت جداگانه سهم هر ورثه از مبلغ معامله
موارد مهم در خرید و فروش ملک ورثه ای
- در صورت وجود چندین وارث، وارث بدون رضایت وراث حق فروش ملک ندارند.
- برای رسیدگی به افراز املاک مشاع موروثی باید به دادگاه حقوقی مراجعه کنید.
- اموال مشمول مالیات بر ارث پس از کسر دیون متوفی (مهریه) تعیین می‌شود.
- در صورتی که وارث موروث خود را به قتل برساند، دو حالت وجود دارد: قتل عمد مانع از ارث بردن می‌شود. قتل غیر عمد مانع از ارث بردن نمی‌شود.
پیشنهاد می‌کنیم مطلب “13 نکته حقوقی معامله ملک” را بخوانید.
در متن مبایعانه ملک ورثه ای چه توضیحاتی باید نوشته شود؟
مبایعه نامه قراردادی رسمی است که با توجه به آن ملک، زمین، ماشین و … با شرایط مشخصی به مالکیت خریدار در می‌آید. سندی قانونی که برخلاف قولنامه دارای وجاهت قانونی است. در مبایعه نامه تمام اطلاعات خریدار، فروشنده، ملک و حتی نحوه پرداخت ثمن معامله نوشته می‌شود.
اما در مبایعه نامه ملک ورثه ای علاوه بر این موارد، شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آن‌ها نیز باید نوشته شود. مدارکی مثل وصیت نامه، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وکالت نامه، قیم نامه و … .
سؤالات متداول
ملک ورثه ای به ملکی گفته می شود که مالک آن فوت شده و مالکیت ملک به ورثه آن منتقل شده است. در صورتی که وارث متوفی بیش از یک نفر باشند، برای فروش ملک به رضایت تمام وراث نیاز خواهد بود.
در زمان خرید ملک ورثه ای باید گواهی انحصار وراثت، احراز مالکیت ملک، وجود وارث صغیر یا قیم قانونی، رضایت تمام ورثه از فروش، وجود وصیت نامه و مفاصا حساب مالیاتی ملک بررسی شود.
زمانی که بین وراث بر سر فروش ملک اختلافی وجود داشته باشد، ملک ورثه ای توسط دادگاه به مزایده گذاشته می شود.
در پایان ...
خرید ملک ورثه ای به نسبت ملک عادی دردسر بیشتری دارد. عدم رضایت وراث یا مغایرت مدارک ارائه شده از مواردی است که خرید و فروش ملک ورثه ای را با مشکل مواجه می‌کند. البته می‌توانید با گرفتن وکیل حرفه ای و کمی دقت در انجام معامله ملک موروثی، از ضرر و زیان در انجام چنین معاملاتی جلوگیری کنید.