هر چیزی که باید در مورد طرح هادی روستایی بدانید!
طرح هادی روستایی یا اصطلاحاتی مثل داخل بافت تا به حال به گوشتان خورده است؟! زمین‌هایی در مناطق مختلف ایران وجود دارند که ساخت و ساز در آن‌ها امکان پذیر نیست. اگر چه این زمین‌ها دارای مالک یا مالکانی هستند؛ اما امکان اخذ سند رسمی و ساخت و ساز در این زمین‌ها وجود ندارد.
زمین‌هایی که خارج از بافت قرار می‌گیرند، در دسته زمین‌های ارزان قیمت و بدون سند رسمی هستند. ممکن است سال‌ها زمان ببرد تا زمینی خارج بافت به طرح هادی اضافه شود. اما پس از اضافه شدن آن به محدوده طرح هادی، امکان گرفتن مجوز ساخت و ساز و حتی اخذ سند شش دانگ میسر می‌شود. اما تا قبل از آن می‌توانیم به این نوع زمین‌ها به چشم سرمایه گذاری بلند مدت با سرمایه کم و پر سود نگاه کنیم.
اما آیا همه زمین‌های خارج بافت، به طرح هادی اضافه می‌شوند؟ آیا خرید زمین‌های خارج بافت هم برای سرمایه گذاری مناسب هستند؟ با این مقاله از مجله گیلیم همراه باشید تا سؤالات پر تکرار کاربران در خصوص طرح هادی و بافت روستایی را پاسخ دهیم.
طرح هادی طرحی است که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمین‌های شهری برای عملکردهای مختلف (مسکونی، تولیدی، تجاری، کشاورزی تأسیسات و تجهیزات) به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر، ارائه راه‌حل‌های کوتاه مدت و مناسب برای شهرهایی که دارای طرح جامع نمی‌باشند، تهیه می‌گردد.
به تفسیر ساده تر، طرح هادی برای گسترش محدوده شهرها و روستاها در زمان نیاز است. زمانی که زمین‌های یک روستا اشباع شده و برای ساخت و ساز نیاز به زمین‌های بیشتری باشد، بنا به صلاحدید بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، زمین‌هایی به محدوده شهری و روستایی اضافه می‌شود.
در زمان خرید زمین برای ساخت و ساز، قرارگیری زمین در طرح هادی اهمیت زیادی پیدا می‌کند. اگر زمین شما خارج از بافت باشد، نمی‌توانید مجوزهای لازم ساخت و ساز را دریافت کنید. همچنین، زمین خارج بافت تنها دارای بنچاق است و امکان دریافت سند مالکیت رسمی برای آن وجود ندارد.
شکل گیری طرح هادی
در سال‌های گذشته روستاییان به خاطر کمبود امکانات، به شهرها مهاجرت می‌کردند. مهاجرتی که به خاطر کاهش جمعیت روستاها و کم شدن کشاورزان و دامداران به اقتصاد کشور ضرر بالایی وارد می‌کرد. از این رو دولت به فکر ایجاد طرحی جامع برای جلوگیری از این قبیل مشکلات افتاد. سرانجام طرح هادی از سال 1362 با عنوان طرح روان بخشی روستاها تصویب و اجرا شد.
اصطلاح داخل بافت و خارج بافت
منظور از اصطلاحات داخل بافت و خارج بافت، همان محل قرارگیری زمین در محدوده طرح هادی است. اگر زمینی که قصد خرید آن را دارید، در محدوده مجاز طرح هادی باشد، به آن داخل بافت می‌گویند. اما اگر زمین مورد نظرتان خارج از محدوده مجاز طرح هادی باشد، اصطلاحاً به آن زمین خارج بافت می‌گویند.
نکته: زمین‌های روستایی طرح هادی غیر قابل تغییر نیستند و می‌توانید با درخواست تغییر کاربری، کاربری زمین را عوض کنید.
سرمایه گذاری مطمئن در زمین‌های خارج بافت
زمین‌های خارج بافت که در نزدیکی محدوده طرح هادی قرار می‌گیرند، به احتمال زیاد در 10 ساله بعدی به داخل بافت اضافه می‌شوند. این زمین‌ها هم قیمت ارزانی دارند و هم تا چند سال آینده ارزشمند شده و امکان ساخت و ساز در آن‌ها میسر می‌شود.
اگر شما جزو آن دسته از افرادی هستید که به دنبال خرید زمین ارزان در شمال یا دیگر شهرهای کشور برای سرمایه گذاری می‌گردید، خرید این نوع زمین بهترین گزینه است. البته در نظر داشته باشید که زمین‌های خارج طرح هادی صرفاً برای سرمایه گذاری بلند مدت مناسب‌اند.
اگر به دنبال زمین‌های خارج بافت برای سرمایه گذاری هستید؛ اما مطمئن نیستید که در ده ساله آینده زمین مورد نظرتان به طرح هادی افزوده می‌شود، این کار را به کارشناسان گیلیم بسپارید. کارشناسان ما، از مرحله انتخاب بهترین زمین برای سرمایه گذاری تا استعلام زمین از نظر قرارگیری در طرح هادی جدید همراه شما هستند.
استعلام زمین از نظر قرارگیری داخل طرح هادی
اگر مطلب “مهم‌ترین نکات معامله ملک” را خوانده باشید، باید بدانید که قبل از انجام معامله خانه یا زمین باید در خصوص ملک مورد نظرتان تحقیقات مختلفی انجام دهید. یکی از این تحقیقات، بررسی زمین از نظر قرارگیری در طرح هادی است.
برای این کار کافی است به دهیاری یا شهرداری منطقه بروید و آخرین نسخه طرح هادی را تهیه کنید. این نهادها موظف هستند که جزئیات طرح هادی را در اختیار شما قرار دهند. اگر زمین مورد نظر شما در نقشه طرح هادی قرار گرفته باشد، ارزش بالایی دارد و امکان ساخت و ساز و دریافت سند رسمی برای آن وجود دارد.
نکته: پیشنهاد می‌کنیم با مراجعه به ارگان‌های مربوطه، نقشه طرح هادی را بررسی کنید و صرفاً صحبت‌های افراد محلی را مد نظر قرار ندهید!
PDF طرح هادی روستایی
سؤالات متداول
طرح هادی طرحی است که برای گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمین‌های شهری برای عملکردهای مختلفی چون مسکونی، تولیدی، تجاری، کشاورزی تأسیسات و تجهیزات تهیه می‌شود. این طرح هر 10 سال یک بار اصلاح و بازنگری خواهد شد.
به زمین‌هایی که در محدوده مجاز طرح هادی قرار نگرفته‌اند به اصطلاح خارج بافت یا همان خارج از طرح هادی می‌گویند.
طرح هادی روستایی در بازه زمانی ۱۰ ساله اجرا می‌شود. پس از گذشت ۱۰ سال، امکان بازنگری و اصلاح آن وجود دارد.
در پایان ...
همان طور که پیش‌تر خواندیم، طرح هادی هر 10 سال یک بار اصلاح و بازنگری می‌شود. به طور کلی در این بازه زمانی زمین‌های مورد نیاز روستاها به داخل بافت اضافه شده و امکان ساخت و ساز و … در آن‌ها میسر می‌شود. قیمت زمین‌های خارج بافت ارزان‌تر است اما زمانی که این زمین‌ها وارد طرح هادی شوند، ارزش بالایی پیدا می‌کنند.
با سلام من یک قطعه زمین سال 92در روستای حاجی آباد اراک خریداری کردم حالا در طرح هادی فرهنگی وتاسیسات قرار گرفته است بنده مستاجر هستم و قصد ساخت خانه را دارم اما مجوز ساخت به بنده نمیدهند باید چکار کنم با تشکر.
برای این موضوع باید به دهیاری روستا مراجعه کنید و دهیاری روستا باید به شما کمک کند
سلام،خونه ی سر دونبش کوچه است،که جلوی درحیاطم جدول قرارگرفته،دهیارسالی دوبار تمیزش میکنه،الان بعد از ۲۵ سال میخوان کنارخونم یک جدول دیگه بزنن که من اصلا رضایت ندارم،چون جدولا بوی بدی میده واینا اصلا تمیزش نمیکنن ودرست زیرپنجره قرار میگیره،من ۵۰سانت زمین توی کوچه کنارخونم، زمین دارم که توی کوچس،باسندشش دانگ،دهیاروشورا با وجوداعتراض من شروع به کنده کاری کردن،من دوباره گودالهلشون روپر کردم،میتونم ازشون شکایت کنم که بدون رضایت من دارن جدول میزنن اونم توی حریم وملک من؟؟
با سلام
با توجه به اینکه سند قطعه مذکور به نام شماست
شهرداری میتواند فقط با خرید ان از شما به قیمت کارشناسی نسبت به دخل و تصرف در ان اقدام نماید.
با سلام بنده یک زمین 155 متری خریدم خواستم برم مجوز ساخت بگیرم گفتم باید utm بیاری رفتم گرفتم در نقشه 45utm مترش خارج از محدوده هست ولی در طرح هادی قبلی داخل محدوده بوده الان خارج از محدوده شده چیکار باید بکنم آیا تغییر کاربری میدن?برای ساختش به مشکل نمی‌خورم و اینکه چقدر زمان میبره؟