سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ تفاوت سرقفلی با حق کسب پیشه
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ حق کسب و پیشه تحت چه شرایطی به مستأجر تعلق می‌گیرد؟ آیا حق سرقفلی همان حق کسب و پیشه است؟
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه برخلاف تصور عموم مردم، دو مبحث جداگانه هستند. اگر شغل آزاد داشته باشید و بخواهید برای اجاره املاک تجاری قراردادی تنظیم کنید، با سرقفلی و حق کسب و پیشه سر و کار خواهید داشت. این دو حق مربوط به روابط بین موجر و مستأجر در املاک تجاری است. مفاهیمی که بسیاری از افراد از معنای دقیق آن‌ها باخبر نیستند.
در این مطلب از مجله گیلیم قصد داریم تا “حق سرقفلی” و “حق کسب یا پیشه”، قوانین و نظریه های درباره آن‌ها را بررسی کنیم و ببینیم آیا حق کسب یا پیشه “یک حق با دو نام” و یا “دو حق” کاملاً متفاوت هستند!
“حق سرقفلی” در ارتباط با ذات محل کسب از نظر استعداد و امکانات محل برای انجام کسب است و ارتباطی با نوع کسب ندارد. به طوری که مغازه ای که در یک ساختمان جدید ساخته شده و هنوز کسبی در آن انجام نشده، فقط می تواند دارای حق سرقفلی باشد.
سرقفلی وجهی است که مستأجر در ابتدای اجاره املاک تجاری، به مالک مغازه می‌دهد و در ازای آن حق تقدم و اولویت در اجاره مغازه را دریافت می‌کند.
تعریف حق کسب یا پیشه
“حق کسب یا پیشه” در ارتباط با تلاش، مدیریت، موفقیت کسبی، حسن شهرت و بالاخره میزان درآمد به دست آمده از کسب، با توجه به میزان سرمایه گذاری مورد نیاز، می‌باشد. این حق به تدریج ایجاد شده و در زمان تخلیه مغازه از طرف مالک به مستأجر داده می‌شود.
حق کسب و پیشه با توجه به میزان شهرت مغازه و تلاش‌ها برای موفقیت در کسب و کار به مستأجر پرداخت می‌شود. چرا که مستأجر با تغییر محل کار خود مشتریانش را از دست می‌دهد؛ این در حالی است که آن مغازه به سبب تلاش‌های چند ساله مستأجر به مکانی معروف و شلوغ تبدیل شده است. حق کسب و پیشه حقی است که از حقوق مستأجران املاک تجاری در مقابل مالکان دفاع می‌کند.
در کتاب حقوق کارشناسی نوشته آقای دکتر مرتضی یوسف زاده (چاپ اول سال ۱۳۸۷) این موضوع در بندهای ۲ و ۳ صفحه‌های ۱۵۴ و ۱۵۵ به صراحت شرح داده شده‌اند:
بند ۲- با توجه به پاراگراف دوم همچنین تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون مذکور (روابط مالک و مستأجر)، حقوق تجاری قبل از عقد اجاره وجود ندارد بلکه با عقد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود. ولی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر می‌دهد و در ازای آن پولی دریافت می‌کند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستأجر واگذار شده است. به عبارت دیگر حقوق تجاری مبنای قانونی دارد و سرقفلی مبنای قراردادی دارد.
بند ۳- با توجه به تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون رابطه موجر و مستأجر حقوق تجاری (حق کسب یا پیشه یا تجارت) اختصاص به مستأجر دارد و آن را فقط با سند رسمی می‌توان منتقل کرد. در حالی که، سرقفلی چنین قیدی ندارد و با قرارداد عادی هم قابل انتقال است.
قوانین حق سرقفلی و کسب و پیشه به مرور زمان
مهم‌ترین قوانینی که در سال های اخیر در مورد حق کسب و پیشه و حق سرقفلی تدوین شده، مربوط به سال های 1322، 1356 و 1376 هستند. مفهوم سرقفلی در طی این سال‌ها دچار تغییراتی شده است. از این رو با توجه به اینکه اجاره نامه شما در چه سالی تنظیم شده، شرایط مختلفی برایتان وجود دارد.
اگر به قوانین سال 1322 تا قبل از سال 1376 نگاهی بیندازیم، حق سرقفلی به معنای حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. یعنی وجهی که موجر در پایان مدت اجاره باید به مستأجر پرداخت کند.
اما از سال 1376 مفهوم سرقفلی تغییر کرد. از این سال به بعد حق سرقفلی وجهی است که مستأجر در ابتدای قرارداد به موجر پرداخت می‌کند و در قبال آن “حق تقدم در اجاره” را دریافت می‌کند. حق کسب و پیشه هم وجهی است که مالک در ازای فعالیت و حسن شهرت مستأجر، به مستأجر باید پرداخت کند.
بررسی حقوقی حق کسب یا پیشه یا تجارت
با توجه به دو تعریف فوق، علوم می‌شود که “حق سرقفلی” از لحاظ ماهیت کاملاً با “حق کسب یا پیشه” متفاوت است. چون حق سرقفلی مربوط به محل کسب است و در همه ی شرایط مربوط به مغازه ای است که به استفاده کننده (مالک، مستأجر یا متصرف)، امکان انجام کسب را در آن محل می دهد. حال آن که “حق کسب یا پیشه” (در صورت ایجاد) مال معلقی است که ارتباطی به مالک مغازه و محل ملک ندارد و به طور کلی، متعلق به کاسب است و پس از اشتغال در ملک، به علت فعالیت کسبی او، می‌تواند به وجود آید. یعنی، اگر مستأجری بدون پرداخت مبلغی به عنوان حق سرقفلی، مغازه‌ای را اجاره نموده و برای چند سال اجاره نامه را تمدید کرده و در مغازه به کسب و کار موفقی مشغول باشد.
سرقفلی و حق کسب و پیشه یکی از اصطلاحات رایج در زمینه املاک است. اگر می‌خواهید با دیگر اصطلاحات رایج املاک آشنا شوید، این مطلب از مجله گیلیم را بخوانید.
محاسبه حق کسب و پیشه
H=(P-aS)TZt
- P (مبلغ سرقفلی)
- a (درصد سود سالیانه مستأجر)
- S (مبلغ سود سالیانه مستأجر)
- T (مدت زمان اجاره)
- Z (میزان حساسیت شغلی که از 0/1 تا 0/2 ارزش گذاری می‌شود).
- t (ضریب کاهنده برای مدت زمان سابقه کسب)
نکته: این فرمول ابداعی توسط ابراهیم قاجار نوشته است.
جدول پیشنهادی ضریب t:
ردیف | طول زمان | ضریب t |
1 | تا 4 سال | 1 |
2 | 6 سال | 0.9 |
3 | 8 سال | 0.8 |
4 | 11 سال | 0.7 |
5 | 14 سال | 0.6 |
6 | 17 سال | 0.5 |
7 | 20 سال | 0.45 |
8 | 25 سال | 0.4 |
9 | بیش از 25 سال | 0.35 |
مثال: فرض کنید مستأجر رستورانی در منطقه نارمک تهران، در سال 1390 مبلغ 500 میلیون تومان به مالک حق سرقفلی پرداخت کرده است. مالک مغازه قصد دارد تا در سال 1400 خودش از ملک استفاده کند و مستأجر را از ملک بیرون می‌کند. این مستأجر هر ساله 20% یا معادل 400 میلیون تومان از این رستوران سود کرده است و حدوداً 200 میلیون تومان سرمایه در گردش دارد. فرمول میزان حق کسب و پیشه مستأجر رستوران این گونه محاسبه می‌شود:
نکات مهم در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه
- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جديد فقط با تنظیم سند رسمی میسر خواهد بود.
- حق سرقفلی با قرارداد عادی هم قابل انتقال است.
- حق کسب و پیشه به مرور زمان و در اثر فعالیت‌های مستأجر ایجاد می‌شود.
- حق سرقفلی ارتباط مستقیمی با ذات محل کار دارد و شهرت و اعتبار تأثیری در مبلغ آن ندارد.
- امکان از بین بردن حق کسب و پیشه حتی به صورت توافقی هم وجود ندارد.
- مالک می‌تواند در صورت عدم دریافت حق سرقفلی، حقوق مستأجر در مورد حق کسب و پیشه را از بین ببرد.
- سرقفلی با توجه به شرایط ملک تجاری تعیین می‌شود و مبلغ آن تا حدودی بالا است.
- حق کسب و پیشه در صورت فوت مستأجر به وراث یا طلبکاران متوفی می‌رسد.
- در صورت تمایل مستأجر به انتقال حق سرقفلی و کسب و پیشه، بهتر است از طریق اظهارنامه این موضوع به اطلاع مالک ملک برسد.
- در صورت فوت مالک، تمام حقوق ایجاد شده برای مستأجر پابرجاست و وراث مالک باید به تعهدات متوفی عمل کنند.
تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
ردیف | نکات | حق سرقفلی | حق کسب و پیشه |
1 | قابلیت انتقال | با سند عادی هم می‌توان انتقال داد. | بر اساس قانون 1356 تنها با سند رسمی قابل انتقال است. |
2 | قابلیت توقیف | با دستور دادگاه قابل توقیف است. | قابل توقیف نیست و با بسته شدن محل کسب این حق، صدمه دیده یا می‌تواند کلاً از بین برود. |
3 | ارتباط با سایر عوامل | این حق مرتبط با ذات ملک و امکان انجام کسب در آن، که ارتباطی با نوع کسب ندارد. | حقی است مبتنی بر نوع کسب، شهرت و جلب مشتری و تابعی است از درآمد کسبی، میزان سرمایه گذاری و طول مدت اشتغال و که میزان آن ثابت نمی‌باشد و به هر حال حق معلقی است. |
4 | ایجاد حقوق | حق سرقفلی در ازای پرداخت مبلغی به وسیله‌ی مستأجر به موجر و با توجه به موقعیت کسبی محل ایجاد می‌شود. | به واسطه‌ی فعالیت کاسب ایجاد می‌شود و ارتباطی با حق سرقفلی ندارد. |
5 | بقا در محل | در صورت عدم تغییر در شرایط ملک، حق سرقفلی از بین نمی‌رود. | میزان حق کسب و پیشه ارتباط مستقیم با سوددهی و ارتباط معکوس با میزان سرمایه گذاری دارد. با تغییر محل کسب می‌تواند از ارزش آن کاسته شود ولی معمولاً از بین نمی‌رود. در صورت بسته شدن محل کسب برای مدتی از ارزش این حق می‌تواند به مقدار قابل ملاحظه‌ای کاسته شود و یا حتی از بین برود. |
6 | نوع کسب و موفقیت کسبی | به پیشه و کسب کاسب بستگی ندارد. | مربوط به نوع کسب و پیشه و موفقیت در اداره آن است. صاحب حق کسب و پیشه می‌تواند در صورت داشتن موفقیت کسبی و معروفیت با همان نام در محل دیگری همان کسب را ادامه دهد. |
7 | مدت اشتغال | ارتباطی به مدت اشتغال ندارد. | در صورت موفقیت در تحصیل درآمد زیاد نسبت به سرمایه گذاری، میزان حق کسب و پیشه ارتباط مستقیم با مدت اشتغال و با موفقیت‌های کسبی در زمان‌های اخیر دارد. |
شرایطی که مالک می تواند ملک را از مستأجر بگیرد
- در صورتی که مالک قصد داشته باشد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
- اگر مالک برای شغل خود به ملک نیاز داشته باشد.
- اگر مالک بخواهد از ملک برای سکونت خود را خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
- در صورتی که ملک توسط مستأجر تخریب شود یا آسیب ببیند. (تعدی)
- اگر مستأجر اجاره بها ماهیانه مقرر شده شده را پرداخت نکند.
- در صورتی که مستأجر شغل خود را تغییر دهد.
- در صورتی که مستأجر مدت زمان زیادی محل کسب خود را تعطیل کند. (تفریط)
سؤالات متداول
خیر، حق کسب و پیشه و حق سرقفلی تنها برای املاک تجاری کاربرد دارند. در نتیجه املاک مسکونی، املاک اداری، دفاتر فنی و مطب پزشک هیچ حقی در مورد کسب و پیشه و سرقفلی ندارند.
حق سرقفلی وجهی است که مستأجر در ابتدای قرارداد به مالک اصلی ملک پرداخت می‌کند و در ازای آن حق تقدم اجاره ملک را دریافت می‌کند.
حق کسب و پیشه حقی است که در جهت تلاش، شهرت، موفقیت و مدیریت به دست آمده از کسب است. این حق در زمان پایان اجاره و تخلیه مکان به مستأجر داده می‌شود. چرا که مستأجر در طی سال‌ها توانسته آن مکان را به شهرت برساند و با تخلیه محل، مشتریان خود را از دست می‌دهد. از این رو مالک موظف است در صورت تخلیه مغازه، حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت کند.
خیر، مالک نمی‌تواند بعد از پایان مدت قرارداد مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کند. قرارداد میان مستأجر و مالک تا زمانی که مستأجر بخواهد، به صورت خودکار تمدید می‌شود. البته اگر مالک تحت شرایط خاص که در مطلب پیشین هم ذکر شد، بخواهد قرارداد اجاره را تمام کند، باید مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه به مستأجر بپردازد.
در پایان ...
همان طور که مطالعه کردید حق کسب و پیشه و حق سرقفلی دو مبحث جداگانه هستند. حق سرقفلی در ابتدای قرارداد به مالک پرداخت شده و در ازای آن حق تقدم اجاره ملک به مستأجر داده می‌شود؛ اما حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که در زمان تخلیه مغازه به مستأجر داده می‌شود. البته برای تعیین میزان حق کسب و پیشه باید از کارشناسان این حوزه کمک بگیرید. چرا که فرمول و روش یکسانی در تعیین این حق وجود ندارد.
اگر سؤالی در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه دارید، با ما در میان بگذارید.