نکاتی که باید در زمان پیش خرید خانه به آن توجه کنید!
در فکر پیش خرید کردن خانه هستید؟! به دنبال خرید خانه با قیمت ارزان‌تر و شرایط اقساطی هستید؟! از قوانین پیش خرید خانه چطور خبر دارید؟!
این روزها با افزایش قیمت خانه در کلان شهرها و شهرهای کوچک‌تر، قراردادهای پیش فروش آپارتمان رونق گرفته است. حالا ممکن است این پیش فروش مربوط به یک آپارتمان نیمه کاره باشد یا زمینی که قرار است بر روی آن بنایی ساخته شود. اما چرا مردم روز به روز بیشتر نسبت به پیش خرید خانه ترغیب می‌شوند؟!
افزایش قیمت مسکن باعث شده تا قدرت خرید مردم کاهش پیدا کند. در قراردادهای پیش فروش عموماً واحد آپارتمانی ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از ارزش واقعی ملک به فروش می‌رسد. از طرف دیگر، با پیش خرید آپارتمان می‌توان به صورت اقساطی ثمن معامله را پرداخت کرد. یعنی هم صاحب خانه‌ای نوساز شد و هم با شرایط ایده آلی هزینه ثمن معامله را پرداخت کرد.
اما خب این همه ماجرا نیست؛ اگر از شرایط، قوانین و نحوه پیش خرید آپارتمان اطلاع نداشته باشید، در دام کلاه‌برداران و سودجویان این حوزه خواهید افتاد. یعنی چشم خودتان را باز می‌کنید و می‌بینید که ای دل غافل، اصلاً خانه‌ای در کار نبوده و سرتان کلاه گذاشته‌اند. یا اصلاً واحد شما را به چند نفر دیگر هم فروخته‌اند.
این بار هم با مجله گیلیم همراه باشید تا مهم‌ترین نکاتی که باید در زمان پیش خرید خانه به آن توجه کنید را با هم مرور کنیم.
پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان چیست؟
در قانون رسمی، هر قراردادی با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور از ابتدا با در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید، پیش فروش ساختمان می‌گویند.
به تعبیر ساده تر به قراردادی که قبل از تکمیل واحد ساختمانی به فروش برسد، پیش فروش آپارتمان می‌گویند. به کسی که واحد آپارتمانی را می‌فروشد پیش فروشنده و به خریدار پیش خریدار می‌گویند.
افرادی که حق پیش فروش خانه را دارند:
- سازنده یا سرمایه گذار
- مالک رسمی (مالکی که سند مالکیت دفترچه‌ای یا سند تک برگ دارد).
- مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
در قرارداد پیش فروش خانه چه مواردی نوشته میشود؟
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی (ممکن است فروشنده مالک زمین یا سازنده ساختمان باشد).
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
- شماره چک اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
مزایا و معایب پیش خرید خانه
همان‌طور که می‌دانید پیش خرید آپارتمان مزایا و معایبی چه برای فروشنده و چه خریدار دارد که در ادامه آن را بررسی می‌کنیم.
مزایای پیش خرید آپارتمان:
- امکان خرید واحد آپارتمانی با قیمت پایین‌تر
- امکان پرداخت اقساطی ثمن معامله
- امکان اعمال تغییرات مد نظر در ظاهر واحد مسکونی
- امکان بررسی روند کار و مشاهده مصالح مورد استفاده در ساخت ساختمان
- امکان دریافت هزینه ساخت ساختمان از پیش خریداران توسط سازنده فروشنده
معایب پیش خرید آپارتمان:
- امکان کلاه‌برداری توسط سازندگان نامعتبر
- امکان فروش همزمان ملک به چند نفر
- امکان پیش فروش ساختمان دارای عیب و ایراد
- امکان عدم تحویل به موقع ملک
- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار توسط پیش فروشنده
- امکان اخذ وام کلان بانکی بر روی سند اصلی ملک توسط پیش فروشنده
- امکان عدم تحویل واحد بر اساس جزئیات ذکر شده
- امکان ناتمام ماندن پروژه ساخت توسط سازنده
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
- مدارک شناسایی طرفین قرارداد
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره
- پروانه ساخت صادر شده توسط شهرداری
- شناسنامه فنی مستقل هر واحد آپارتمان (امکانات و اطلاعات هر واحد که به آن پیش سند می‌گویند).
- پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
- بیمه نامه مسئولیت‌های مندرج در ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان
نکات مهم پیش فروش آپارتمان
- فروشنده بعد از صادر شدن پروانه ساختمان توسط شهرداری، تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و گرفتن مجوز انتشار آگهی، قادر به تبلیغات در جراید و رسانه‌ها خواهد بود.
- اگر فروشنده بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه یا بدون مجوز انتشار آگهی ساختمانی را پیش فروش کند، مجرم شناخته میشود.
- مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان را ندارند؛ در صورت انجام این کار مجرم شناخته می‌شوند.
- قرارداد پیش فروش خانه حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
- در قرارداد پیش فروش خانه حتماً مشخصات جزئی ملک شامل جنس مصالح، سیستم گرمایش سرمایش، کابینت، سرویس بهداشتی، آیفون، نوع سیم کشی، شیرآلات و … ذکر شود. عدم ذکر این موارد به صورت دقیق می‌تواند مشکلات زیادی را در آینده برایتان به وجود آورد.
- معمولاً نحوه پرداخت اقساط در قراردادهای پیش فروش خانه به صورت 60، 30 و 10 درصد یا 50، 40 و 10 درصد است.
- حواستان باشد که فروشنده حتماً وکالت نامه رسمی از صاحب سند را داشته باشد.
- با تعیین تاریخ تحویل ملک و مشخص کردن خسارت دیرکرد روزانه خیالتان را از بابت خسارت‌های احتمالی دیرکرد راحت کنید.
- اگر متراژ واحد تا ۵ درصد بیشتر از متراژ قرارداد باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کرده یا مابه تفاوت مبلغ را به فروشنده پرداخت کند.
- قبل از امضای قرارداد پیش خرید از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن ملک اطمینان حاصل کنید.
- در صورتی که خریدار در زمان مشخص شده اقساط خود را پرداخت نکند، پیش فروشنده باید به صورت کتبی این موضوع را به دفترخانه تنظیم سند اعلام کند. خریدار پس از دریافت اخطار یک ماه فرصت دارد تا اقساط خود را تسویه کند. در غیر این صورت پیش فروشنده امکان فسخ قرارداد را دارد.
نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان
همان‌طور که پیش‌تر گفتیم یکی از مزایای پیش خرید آپارتمان قیمت پایین‌تر آن است. مثلاً اگر در محله متوسط تهران قیمت هر متر واحد مسکونی 60 میلیون تومان باشد، می‌توانید واحد مسکونی نوسازی را با قیمت متری ۵۴ میلیون تومان پیش خرید کنید.
به طور معمول قیمت پیش فروش خانه 10٪ تا 15٪ کمتر از قیمت روز خانه در منطقه است. البته درصد پیش فروش خانه در کلان‌شهرها و شهرهای کوچک‌تر متفاوت است.
نحوه پرداخت اقساط پیش فروش آپارتمان هم به طور معمول به شیوه زیر است:
- درصدی از مبلغ کل معامله در زمان عقد قرارداد
- درصدی از مبلغ کل معامله در زمان نازک کاری
- 10٪ مبلغ کل معامله در زمان انتقال سند
البته نحوه پرداخت اقساط بر اساس نظر پیش فروشنده متغیر است.
نکته:
پیش خرید کننده که تمام اقساط خود را پرداخت کند مالک محسوب میشود. اما اگر پیش خریدار به دفترخانه مراجعه کند و پیش فروشنده برای انتقال سند تا ۱۰ روز بعد از موعد مشخص شده مراجعه نکند؛ سند رسمی به نام پیش خریدار صادر میشود.
جریمه‌های قانون پیش خرید خانه
مطابق قانون در زمان پیش فروش آپارتمان جریمه‌های مختلفی چه برای خریدار و چه برای فروشنده در نظر گرفته شده است. برخی از این جریمه‌ها مربوط به تخلفات معمول همه قراردادهای ملکی مانند عدم پرداخت به موقع ثمن معامله، عدم حضور در دفتر خانه اسناد رسمی برای انتقال سند و … است. اما برخی از جریمه‌ها مربوط به تخلفات پیش خرید خانه میشود.
- پیش فروشنده‌ای که بدون دریافت مجوز انتشار آگهی یا بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه ملکی را پیش فروش می‌کند؛ محکوم به 91 روز تا 1 سال حبس یا جریمه نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی میشود.
- پیش فروشنده به ازای دیرکرد روزانه تحویل خانه یا تأخیر در انتقال سند در زمان مشخص شده باید به خریدار جریمه پرداخت کند. جریمه دیرکرد انتقال سند روزانه 1/1000 مبلغ قرارداد است.
- اگر متراژ واحد تا ۵٪ بیشتر از متراژ مشخص شده در قرارداد باشد، خریدار می‌تواند معامله را به نفع خود فسخ کند.
- اگر ساختمان در زمان تحویل با شرایط ذکر شده در قرارداد پیش خرید مغایرت داشته باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. همچنین، کارشناس منتخب طرفین قرارداد یا مراجع قضایی خسارت خریدار را بررسی می‌کند. فروشنده موظف است مبلغ مشخص شده را به قیمت روز به پیش خریدار پرداخت کند.
- اگر مشاور املاک نسبت به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان اقدام کند، جریمه آن بار اول تا 1 سال حبس، بار دوم تا ۲ سال تعلیق پروانه کسب و بار سوم ابطال پروانه کسب است.
نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان
قانون و آیین نامه اجرایی پیش فروش آپارتمان 1402
با کلیک بر روی لینک زیر و دانلود PDF می‌توانید قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان را مطالعه کنید.
سؤالات متداول
امکان فروش همزمان ملک به چند نفر، کلاه‌برداری، عدم تحویل به موقع ملک، عدم اخذ مجوز پایان کار توسط پیش فروشنده، تحویل واحد ناقص و امکان ناتمام ماندن پروژه ساخت از جمله خطرات احتمالی پیش خرید آپارتمان است. برای جلوگیری از بروز کلاه‌برداری در پیش خرید آپارتمان این مطلب را مطالعه کنید.
فروشنده باید مدارک لازم جهت صدور پروانه ساخت را به شهرداری ارائه دهد. پس از آن با تنظیم شناسنامه مستقل باید درخواست انتشار مجوز آگهی را ثبت کند. پس از دریافت مجوز انتشار آگهی می‌تواند پیش فروش واحدهای آپارتمانی را آغاز کند.
اگر فروشنده در زمان انجام پروژه کار را رها کند یا پروژه نقص و مشکلی داشته باشد، خریداران می‌توانند از طریق مراجع قضایی درخواست صدور حکم محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات سازنده را داشته باشند.
مالک رسمی، سازنده و سرمایه گذار و مستأجرین اراضی ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره دارند، قادر به پیش فروش خانه هستند.
مشاورین املاک حق تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان را ندارند. در صورت انجام این کار جریمه آن‌ها بار اول تا ۱ سال حس، بار دوم تا ۲ سال تعلیق پروانه کسب و بار سوم ابطال پروانه کسب آن‌ها خواهد بود.
در پایان ...
در قوانین پیش فروش ساختمان تلاش بر آن بوده تا طرفین قرارداد با کمترین ریسک نسبت به خرید و فروش خانه اقدام کنند. از آنجایی که کلاه‌برداری‌های زیادی برای پیش خرید آپارتمان اتفاق افتاده، در این مطلب از مجله گیلیم سعی کردیم تا مهم‌ترین نکات لازم برای خریداران و فروشندگان پیش خرید آپارتمان را توضیح دهیم.
اگر سؤالی در زمینه پیش خرید خانه دارید یا می‌خواهید تجربه خود را با دیگر کاربران به اشتراک بگذارید، در قسمت دیدگاه‌ها مطرح کنید.
قرارد پیش فروش باید با کدرهگیری تنظیم شود در بخش پیش مذارکر که ایتم مثل شماره پروانه ساخت تاریخ پروانه وجود شماره و کاربری سند رسمی و تاریخ تنظیم سند و تحویل ملک و حتی شماره محضر در سیستم و میزان مالکیت مثلا در بحث مشارکت ها باید مشارکت نامه اصلی و اطلاع دو طرف از معامله حال به عنوان شاهد اول..باکد رهگیری با مشخصات و درصد مالکیت کامل ثبت میشود و بعد از ان همین قرارداد باید به صورت رسمی نیز تنظیم شود که معمولا کمتر از 10روز و در نهایت بعد از تحویل ملک بایددرتاریخ مشخص برای تنظیم سند رسمی نیز اقدام و در نهایت بسیاری مواردی ریز و مهم که باید در چنین قرارداد با ریسک بالا اقدام کرد برای همین پیشنهاد بنده برای تنظیم این قرار داد ها همیشه بهترین املاک رو انتخاب کنید که اول تجربه وبعد تخصص دارند