مهم ترین نکاتی که باید در زمان معامله ملک بدانید!
در زمان معامله ملک به چه نکاتی توجه می‌کنید؟
خرید و فروش ملک یکی از چالش برانگیزترین کارهایی است که هر یک از ما زمانی با آن سر و کار خواهیم داشت. معاملهای که اگر بدون دانش و با سهل انگاری انجام شود چیزی جز ضرر و زیان برای ما نخواهد داشت. شک نکنید که افراد سودجو در این حوزه در کمین شما خواهند بود.
فرقی نمی‌کند که هدف شما از معامله ملک چه باشد؛ شما با خرید ملک بخشی از دارایی خود را به طور مستقیم یا غیر مستقیم سرمایه گذاری کرده‌اید. اگر می‌خواهید با معامله ملک سود خوبی به جیب بزنید و خریدی مطمئن و موفق داشته باشید، بهتر است قبل از معامله به نکات مختلفی توجه کنید. با ما در این مقاله از مجله گیلیم همراه باشید تا هر آنچه که باید در زمان معامله ملک بدانید را بازگو کنیم.
آخرین ویرایش در تاریخ 1401/04/13 | 07/04/2022
بررسی نکات حقوقی در معامله ملک
اولین مسائلی که باید در زمان خرید و فروش ملک به آن توجه کنید، نکات حقوقی است. اینکه ملکی که قصد خرید آن را دارید از نظر سند، مالکیت، مبایعه نامه و … هیچ مشکلی نداشته و طبق قانون باشد. در ادامه هریک از نکات حقوقی که باید در معاملات ملکی بدانید را به طور مختصر توضیح می‌دهیم:
وجود سند رسمی ملک
آیا خانه‌ای که قصد خرید آن را دارید دارای سند رسمی است؟ اولین سؤالی که باید در مورد املاک بپرسید، وجود سند رسمی ملک است. بسیاری از زمین‌ها یا ویلاهای مناطق شمالی کشور به دلیل عدم وجود سند رسمی تنها با مبایعه نامه یا وکالت نامه خرید و فروش می‌شوند.
در بسیاری از موارد، خرید چنین املاکی با دردسرهای زیادی روبرو می‌شود. چرا که بر اساس ماده 22 قانون ثبت، زمانی که ملکی از طریق دفتر ثبت املاک به نام شخصی ثبت شده یا انتقال داده شده باشد، مالک اصلی شناخته می‌شود.
نکته: اگر قصد خرید زمین های مصادره ای که توسط دادگاه انقلاب مصادره شده را دارید، بهتر است تمام مجوزهای لازم از نهاد مربوطه را بررسی کنید. با این حال اگر مالک قبلی ادعایی در زمینه ملک خود داشته باشد، از سمت نهادهای قضایی بررسی می‌شود.
معامله با مالک اصلی
در زمان معامله بررسی کنید که فروشنده حتماً مالک اصلی ملک یا وکیل رسمی او باشد. در غیر این صورت معامله شما از نظر قانونی مشکل دارد و مقصر صد درصد آن خودتان خواهید بود. از این رو اطمینان حاصل کنید که اطلاعات مالک زمین دقیقاً با اطلاعات فروشنده مطابقت داشته باشد.
اختیار تام فروشنده برای معامله ملک
اگر به جای مالک اصلی ملک وکیل این فرد قصد انجام معامله با شما را دارد حتماً مشخصات فرد را با توجه به وکالت نامه بررسی کنید. وکالت نامه باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد و وکیل دارای اختیارات تام در این زمینه باشد.
- اختیار فروش ملک
- اختیار دریافت بهای ملک
- اختیار تنظیم سند رسمی
- و ...
در رهن نبودن خانه
بسیاری از افراد در زمان خرید خانه از بانک وام می‌گیرند. در این زمان‌ها سند خانه در رهن بانک قرار می‌گیرد؛ مالک خانه هم به طور قانونی تا زمان پرداخت کامل وام نمی‌تواند انتقال مالکیت انجام دهد. از این رو ضروری است تا قبل از بستن قرارداد، از دفاتر رسمی وضعیت املاک را استعلام بگیرید.
توقیف نبودن ملک
در برخی موارد املاک به دلایل قانونی توسط مقام قضایی توقیف یا بازداشت می‌شود. در این زمان نقل و انتقال ملک توسط مالک اصلی تحت هیچ شرایطی امکان پذیر نخواهد بود. از این رو اگر معامله ملک صورت بگیرید، ممنوع و باطل خواهد بود. برای بررسی توقیف بودن یا نبودن ملک، دو راه پیش روی شما است.
اول اینکه از طرق دفاتر اسناد رسمی وضعیت سند خانه را استعلام بگیرید. استعلام این مورد بین 1 تا 2 روز کاری زمان می‌برد. اما بهتر از آن است که سرمایه خود را صرف ملکی غیر قانونی و دردسرساز خرج کنید.
راه دوم بررسی سند ملک است که البته به اندازه روش اول موثق نیست. در سند تک برگ، توقیف ملک در قسمت پشت آن ثبت می‌شود؛ اما در سندهای منگوله دار باید به صفحه نقل و انتقالات مراجعه کنید.
افراد ممنوع المعامله چه کسانی هستند؟
- تاجران ورشکسته
- محکومین دادگاه
- محجورین (صغیر، غیر رشید، مجنون)
قرار گرفتن زمین در محدوده طرح تفصیلی
اگر قصد خرید زمین برای ساخت خانه یا ویلا را داشته باشید، لازم است تا قبل از خرید زمین محدوده طرح تفصیلی شهر را بررسی کنید. شاید شنیده باشید که افراد به اصطلاح می‌گویند که فلان زمین درون طرح قرار دارد. زمانی که یک زمین درون طرح قرار داشته باشد، ارزش بالاتری دارد و امکان ساخت خانه، مجوز آب، برق، گاز و … برایش میسر خواهد بود.
بیشتر زمین های کشوری دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی برای آن‌ها سند تنظیم شده است.
مطالبه مفاصا حساب از فروشنده
در زمان معامله ملک بررسی کنید که مالک اصلی بدهی به دستگاه های دولتی، شهرداری، ادارات و … نداشته باشد. از فروشنده درخواست کنید تا مفاصا حساب را به شما ارائه دهد یا به ادارات مراجعه کرده و از این بابت اطمینان حاصل کنید.
موافقت تمام وارثین از انتقال ملک
اگر ملکی که قصد خرید آن را دارید دارای چندین ورثه مختلف است، باید موافقت و امضای تمام ورثه را داشته باشید. از این رو مشخصات دقیق ورثه را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید. پس از آن از رضایت ورثه مطمئن شوید و سپس معامله ملک را انجام دهید.
بررسی اجاره نامه مستاجر قبل از معامله ملک
اگر خانه که قصد خرید آن را دارید مستأجر داشته باشد، مشکلی در خرید و فروش آن وجود ندارد. اما بهتر است قبل از خرید خانه اجاره نامه مستأجر با مالک را به طور کامل بررسی کنید. پس از انتقال مالکیت هم حتماً قرارداد جدیدی بین خودتان و مستأجر ببندید.
از آنجایی که اجاره نامه اولیه بین صاحب قبلی و مستأجر بسته شده، مالک جدید خانه نمی‌تواند از حقوق قانونی خودش نسبت به مستأجر بهره مند شود. از این رو ضروری است تا قرارداد جدیدی بین مالک جدید و مستأجر بسته شود.
بیشتر بخوانید:
اگر می‌خواهید در شهرهای شمالی ویلا بخرید، پیشنهاد می‌کنیم مطلب ” چه ویلایی بخریم؟ راهنمای خرید ویلا در شمال کشور ” را مطالعه کنید.
مشخص کردن دارایی‌های ملک در مبایعه نامه
در زمان ثبت سند و حتی مبایعه نامه لازم است که انشعابت آب، برق، گاز و حتی شماره تلفن ثابت خانه ذکر شود. از طرف دیگر تعداد و مکان دقیق انباری، پارکینگ و … باید در مبایعه نامه و سند به طور مجزا ثبت شود. در غیر این صورت فروشنده هیچ مسئولیت قانونی در مورد موارد قید نشده در مبایعه نامه نخواهد داشت.
عدم پرداخت کل مبلغ معامله ملک به صورت یکجا
خریدار بهتر است تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک و انتقال سند، تمام پول را به فروشنده پرداخت نکند. از طرفی فروشندگان هم بهتر است در مبایعه نامه ذکر کنند تا در صورت عدم پرداخت وجه باقیمانده پول در زمان مشخص شده توسط خریدار، مطابق فسخ قرارداد یک طرفه با فرد خاطی برخورد شود.
در مطالب آینده مجله گیلیم به طور کامل در مورد نحوه دریافت ثمن معامله ملک صحبت خواهیم کرد.
تنظیم قانونی مبایعه نامه ملک
در زمان بستن مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده، به بنگاه های دارای مجوز کسب اتحادیه املاک مراجعه کنید. همچنین، کد رهگیری و هولوگرام معامله را پس از بستن قرارداد دریافت کنید. البته وجود هولوگرام و کد رهگیری به معنای بدون مشکل بودن معامله نخواهد بود.
همان طور که در موارد بالاتر ذکر کردیم، خودتان باید مسائلی مثل توقیف نبودن ملک، در رهن نبودن ملک و … را استعلام بگیرید؛ بعد از آن نسبت به تنظیم مبایعه نامه اقدام کنید.
ثبت سند در دفترخانه اسناد رسمی
به عنوان خریدار باید شماره دفترخانه و تاریخ انتقال سند را تعیین کنید. از طرفی از فروشنده بخواهید تا تمام مدارک لازم را همراه خود بیاورد و به طور قانونی و رسمی انتقال سند را انجام دهید.
در پایان ...
در مطلب بالا سعی کردیم هر موضوعی که قبل و در زمان انجام معامله ملک با آن دست و پنجه نرم می‌کنید را به طور کامل بازگو کنیم. روند قانونی بررسی و رعایت هر یک از نکات شاید زمان زیادی را از شما بگیرد، اما از ایجاد مشکل و ضرر و زیان در آینده جلوگیری می‌کند. معاملات ملکی مسائلی پیچیده است که با کمی دقت و وسواس می‌تواند به سرمایه گذاری سودآوری برای شما تبدیل شود.
سلام
من به تازگی ملکی خریدم که نتونستم قسط دوم رو مطابق تاریخ مشخص شده بدم. فروشنده درخواست فسخ داده الان پولم جور شده میتونم پرداخت کنم و جلوی فسخ بگیرم یا نه؟
با سلام
چنانچه در شرایط فسخ نوشته شرط فسخ معامله پرداخت ثمن های معامله در تاریخ های مقرر باشد معامله می‌تواند فسخ یا منفسخ گردد. برای درک بیشتر این موضع می‌توایند مطلب تفاوت فسخ منفسخ و تفاسخ را مطالعه کنید.